終結高房價 政策盼實現居住正義
記者 賴沛菁、陳博睿、張嘉恩／採訪報導
高房價一直是台灣近年的熱門議題，據內政部統計，2002年至2022年住宅價格指數成長達59%，自2016年「房市三箭」政策實施後，房價仍持續衝高，社會住宅數量依舊未達20萬目標，租屋黑市更無從改善。今（2023）年初三讀通過的《平均地權條例》，首重遏制炒房，同時推出「新住宅政策三支箭」，以緩解民眾購屋、租屋的壓力，但能否從根本制裁高房價，仍待觀察。
新住宅三箭 成效有限
據內政部資料顯示，2022年第三季台灣房價所得比為9.8倍，遠超世界銀行定義之合理範圍3至6倍。近年在新冠疫情與通膨、升息等因素襲擊下，買房負擔加重，政策與稅制改革也不斷祭出對策。內政部於今年二月提出「新住宅政策三箭」（下稱新三箭），針對租屋族、中低薪房貸族放寬補貼條件的限制，推升直接興建與包租代管社會住宅的供給量。
「新三箭」中補助的條件限制引起廣泛討論，立法委員江永昌表示，政府自2022年至2025年，實施中央擴大租金補貼專案，期間每年編列300億預算，而「新三箭」中的租金補貼，在適用房屋類型與申請者年齡方面，將放寬限制。
江永昌也強調，政府試算房貸族因升息每年增加約三萬元支出，「新三箭」房貸補貼之目的，主要乃緩解在升息與通膨下租屋與已購屋民眾的壓力，而非鼓勵大家買房。
不過，淡江大學財務金融系教授謝明瑞卻認為，「新三箭」的內容皆為補助，但解決高房價需從根本下手，補貼對受惠族群僅存在短期幫助；房屋仲介公司經理陳定中也表示，比起租金補貼，廣建社宅更能長期幫助到租屋族。
對比2016年實施的房市三箭政策（下稱舊三箭），包含「改革房產稅制」、「健全租屋體系」、「建二十萬戶社宅」，歷時六年，成效如何？陳定中表示，自2016年房地合一稅1.0上路至今，房價漲幅雖明顯趨緩，但持有稅尚未改革，且租賃市場仍無實價登錄，租屋黑市依舊高達七至八成。
OURs 都市改革組織研究員廖庭輝亦強調，「新」三箭缺乏最關鍵的稅制改革，政策預計發放50萬戶的租金補貼，因租屋黑市導致僅有27.7萬戶申請，且他國房貸補貼政策均採低利優惠或協助貸款，我國卻直接發錢，絕非長遠之計。
稅制難題 囤房難解
舊三箭中「改革房產稅制」首重打炒房，主要針對房屋交易稅改制，但房屋持有稅並未調整，因此非自住房屋稅（即囤房稅）在高房價議題中被頻繁提及。我國現行制度下中央法定房屋稅最高稅率上限為3.6 %，依自住與非自住房屋課徵差別稅率，地方政府亦可針對非自住房屋的持有戶數制定累進稅率，目前僅台北市、宜蘭縣及連江縣採用。
對比美國、日本囤房稅僅1至2%，房價所得比卻比台灣小。立法委員陳椒華認為，目前囤房稅的稅基與利率都應修改，現行囤房稅稅基是以核定單價為標準，應將稅基改為市價乘上累進稅率，即增加持有成本，炒房客才有釋出非自住房屋的動機。
廖庭輝則認為，調整稅基即有房者均須加稅，若公布很可能影響選票，因此實行性低，他建議在地方政府課徵的囤房稅之外，中央針對持有四戶以上者另設高昂的特別稅，惟若出租且實價登錄則可免稅，不僅降低空屋率，亦能改善租賃市場。
貿然將囤房稅率大幅提高，也可能發生反效果，江永昌以南韓政府為例，2018年南韓囤房稅上路，在首爾課徵3.2%的稅率，結果卻讓房東將成本轉嫁至租客，且房價持續上升。他疾呼，囤房稅可能會波及無辜的租客，和手持多屋但屋況不佳、房屋地段不易出租等，非惡意囤房的族群。
再者，囤房稅恐非萬靈丹，崑山科技大學房地產系教授柯伯煦表示，囤房並不影響房市供給量，建商會持續蓋新屋，解決高房價問題的源頭之一，乃增加市場可租房與購屋數量，僅以囤房稅應對，效果有限。
面對房價高漲、囤房等問題，江永昌認為，不能只依靠單一政策或法令就能期待解決，需要多管齊下，過往法規皆須滾動式檢討，藉由多個政策互補，並借鑑國外案例或國內創新作法，以改善現行規範的缺失，方可實現居住正義。
有土斯有財 租不如買觀念深植
據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年台灣房貸負擔率為40.55，依其標準顯示，40%至50%為房價負擔能力偏低。謝明瑞指出，1990年代起央行放寬民眾的貸款成數限制且降低利息，當時房價較低，但民眾薪資相較現在普遍來得高，購屋門檻低，加上根深蒂固的「有土斯有財」觀念，導致金錢大量湧入房地產市場。陳定中亦提及1998年前房貸利率約8%，比現在高出許多，但房屋成交總量甚至遠超現在約4到5倍。
同時，據行政院主計總處統計顯示，2020年自有住宅比率已達85%，廖庭輝指出，現今應反思民眾不買房是否亦可享受穩定、受保障的居住權？政府漠視買房以外的居住選項，租屋市場無實價登錄，地下租屋契約高達七至八成，比較各國租屋供給占比約25%至40%，而台灣僅8%至13%，致使民眾不願背負房貸卻不得不思考購屋，「有土斯有財」便在環境與制度中被形塑。
陳定中表示，因土地取得困難，至2023年2月全台社宅數量僅為12萬4620戶，且多數房東擔心地下租屋事實曝光後須繳稅，不願參與包租代管，以致社宅進度緩慢，無法買房者依舊只能租屋。他也坦言，解決之道須將租賃地下契約檯面化，但數量過於龐大且稽核人力不足，因此政府仍須把整頓租賃黑市做為長期目標。陳椒華亦強調，有房屋需求者多為年輕人，高房價加劇少子化，儼然已成國安問題。
平均條例通過 遏止不當炒作
《平均地權條例》（以下稱平均條例）針對預售屋轉售、炒作行為、私法人購屋與申報登錄祭出重拳，建立民眾檢舉制度，且不溯及既往。江永昌解釋，房地合一稅2.0可溯及既往乃因只提高獲利的稅金，並無限制買賣，而《平均條例》是禁止預售屋的轉售，溯及既往將影響修法前持有預售屋者的規劃。
陳椒華表示，換約轉售契約不論何時成立，都應受到規範，不溯及既往對建商與炒房客有利，並呼籲政府應儘速讓法案上路。
陳定中指出，預售屋因購入成本低，炒房族藉大量買入再加價轉售來獲取高額利潤，2022年《平均條例》尚在研議，房屋成交量就已下滑，限制預售屋轉售確能降低投資客購買意願並穩定預售屋價格，但當轉變為建商需自行銷售物件，加上建材成本上漲，可能產生小型建商淡出預售屋市場，反由大建商壟斷的局面。
陳定中認為，投資客轉向中古屋市場的可能性不大，因本金需2至3成自備款，對炒房族而言，乃高成本、低利潤。
平均條例目前僅三讀通過，相關子法尚未推出，江永昌強調，《平均條例》從源頭管理，避免投機客利用不當加價炒作、定錨效應使房市紊亂。他提案後續修法應新增「不當得利應獨立追繳」制度，避免炒房的利潤大於罰鍰。廖庭輝亦表示，母法的大方向正確，但其子法制定切勿逾越母法，後續執法更必須嚴格執行。
資料來源／臺北市政府地政局、內政部不動產資訊平台、財政部稅務入口網 |
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