城市躲貓貓 無「法」可管的租屋黑市
記者 趙宥寧、高子涵、謝安然／採訪報導
去年11月底，新北市中和區某出租公寓遭人為縱火，短短幾分鐘內火勢迅速竄燒，帶走了9條為生活努力打拼的寶貴性命，而這把無情的烈焰，卻也若有似無的燒開了那長年不透光、無「法」可管的租屋黑市。
這場悲劇伴隨著政治與社會輿論在日常生活中發酵，除了新北市政府誓言要徹查房東和縱火嫌疑人外，台北市長柯文哲更打算「硬」起來，拿掉阿扁時代對既存違建下的緩拆「特赦令」，準備要改為「即報即拆」，但這類恐如北京政府掃蕩「低端人口」治標不治本的作為，真能立即扭轉現行租屋市場的謬誤？在這之前，仍有兩個問題尚待解決，「為什麼會有違建？」、「為什麼租屋市場中會有違建？」
違建四處長 政府卻令「得緩拆」
違章建築，簡而言之就是沒有建照的建築物，若從台北的高處往公寓俯視，那五顏六色的鐵皮屋頂有如違建的指引。雖然違建的字義即能明確道出它的「違法」，但礙於台北市的寸土寸金，早年政府就拐了個彎，限定只要是民國84年以前就存在的既存違建，人人都有張「列管緩拆」的免死金牌，反正也沒有一套規範限制什麼能租，什麼不能租，違建也就莫名地加入了租屋市場的行列，有些價格甚至能與一般合法建物平起平坐，甚至有房仲業者或屋主矛盾地誆稱自己的房屋是合法違建，實質上只不過是名符其實的「緩拆戶」。
然而，諸如頂樓加蓋、陽台外展用來隔間出租或挪為他用的「違建」，全國屢見不鮮。根據內政部營建署去年3月底的統計，其中以新北市的20萬件為首，高雄市12萬、台北市8萬多件分別名列前三。此外，違建通常是「後天」所為，因此不少屋主基於利益考量，或抱持著被檢舉就可能得立馬拆除的心態，選擇較為劣等的建材或是建築工法來建造房舍，也因為違建漏水、消防等品質不穩定性，租金多半較一般合法房屋來的便宜，成為不少以房屋價格為主要考量的學生族群、社會新鮮人、上班族的首選。但當真不幸遇上了政府的強制拆除，房客也最有可能成為無家可歸的犧牲者。
緩拆也能租 僥倖的眾人
除此之外，雖然違建違法，違章建築卻還是存在於廣大的租屋市場中，不少人認為，反正沒有被舉發或提告，也還算能住的安好，租它又有何不可？崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲也說：「供需市場就是這樣子。」雖然房屋品質或各種條件標準不一，某些程度看來像是困擾，卻是一種市場多元的表現，意味著將能滿足不同大眾的生活所需。
但「自由的供需市場」卻也成為了倡議過程中的兩難處。張艾玲表示，我們並沒有權利制止房東不能這樣租，因為房東沒有違法，只能提醒房客找房時要仔細評估，在還有其他房屋可以選擇的情況下盡量不要選擇違建，或是有安全疑慮的房屋，久而久之「當需求沒有的時候，供給就不會出現。」但就實際面而言，張艾玲感慨表示，雙方都沒有違法，僅就道德面上觀感不佳。
無「法」可管 大家都亂來
不過，房東違的「法」是什麼？卻仍未有正確解答，而這個問題，也成為了政府難管轄的癥結。礙於民間租屋市場是私有財，因此政府不能將手伸到裡頭，僅能將合乎住宅標準的條件置入在政府的公共住宅之上。張艾玲也說：「目前確實也沒有法可以管，當他們（房東）達不到你標準時，又能拿他怎麼樣，為什麼要守法？」她更接著說，當一個法令推出時，民間很常就開始去找法律漏洞來鑽，或是遊走於灰色地帶。而在無「法」可管的情況下，租屋陋習延續多年未息，就像要求房東不逃稅，房東還會覺得「反正又抓不到」，當被抓到要祭予重罰時，他也不痛不癢，成為一種惡性循環。
張艾玲也進一步分析違建查核及房東逃稅的困難之處。她指出，一來台灣的租屋市場龐大，要政府主動出擊，會有查緝人力的問題；另一方面，民眾也可以檢舉，但這會造成房東與房客間的對立，並非是租屋市場發展的正向選擇。因此張艾玲仍呼籲，政府應該加強查緝，「若真有決心要開罰，在一邊鼓勵房東報稅的同時，也要一邊懲罰。」不然大家就看心情決定我要不要守法，對守法的人更是不公平。
除了違法情事多到大家都沒輒，很多人也會問，那台灣的租屋市場究竟有多龐大？張艾玲無奈地表示，這是個未解之謎。她解釋，就法律層面來看，確實沒有一套專法來規範房屋租賃。若要透過查稅來掌握房產的交易脈動，首要可能會先面臨租金調漲的「必要之惡」。不過，張艾玲認為，與其一直擔心漲價也解決不了問題，不如換個角度想，當租屋市場一次曝光後，連帶租金調漲，「就可以要求提升房屋品質。」但現在大家都在遊戲規則外，管也管不到，也沒有基本數據可以統計租金行情，甚至是租金所對應到的房屋品質。
但當今不少房東逃漏稅，若突然要他們繳，似乎還會被當成是種「懲罰」。不過，張艾玲也強調，「納稅本來就是國民應盡的義務」政府並沒有增加課稅標準，只是要你擔起原本就該負起的責任。至於後續怎樣的收入、租金才算合理，那都是可以再討論的事情。
租賃專法三讀通過 受益的卻不是自租戶？
長期無「法」可管的租屋黑市，終於在去年底盼來了一部租賃專法。《租賃住宅市場發展及管理條例》在去年11月底三讀通過。但民間團體仍不滿意，直言這套法令忽視了長年積累的租賃糾紛，房東房客間的權利義務仍被擺在一旁，恐淪為一套僅專注在租賃市場發展的專法。
「住宅租賃」與「租賃住宅市場」差在哪？
其實，這套法案起初內政部提出時，名稱為「住宅租賃發展條例」，後經行政院政務委員張景森會同多機關審查整理後，法案最後修正為「租賃住宅市場發展條例」。然而除了名稱上的改變，張艾玲也提到，本來民間版房東房客的權利義務被拿掉了，法令主要以租賃市場發展（專業代理人）為主，「確實跟當初推動的不一樣。」
張艾玲分析，政府可能考量和租賃有關的條文，早散在《民法》、《土地法》內有所依循，導致這部租賃專法中，很多權利義務的條款被拿掉，對一般自租戶起不了太大作用，反而對商業租賃和仲介產業才有作用，某些委託專業代理人租賃房屋的房東便成為本次立法最大的受惠者，但對於台灣租屋中多以「房東自租」為主的市場，似乎是沒太大影響。
張艾玲也直言，這部專法是再更進一步的概念，「這東西不是不好，當你的市場要成熟到能靠第三人來支撐的觀念時，這個法令的推出就很加分。但現在大家都還在自租，這個規範出來究竟是受益到誰？」
不再依經驗 我們來依法
針對房東與房客間的權利義務如何透過專法來規範，張艾玲說明，依據過往的經驗法則，其實不少房客在與房東立約時，就算契約裡有不合情理的條文，也很有可能因為「我一定要租這間房」，而不敢和房東談判。但如果今天有訂定標準，像是押金不能超過二個月租金，房客自然能有依據向房東提起自身權益的主張。
張艾玲也表示，租賃專法不應忽略出租房屋的實務面，像是違約金的規範，或是房屋內的設備，她更諷回，「隔壁還有屋主叫房客去捷運、店家借廁所，這類的案件我們現在還不能覺得他怎樣，至少屋主還有告訴你哪裡有廁所可以上。」除此之外，租金對應的屋齡也可以成為規範，像是房東不能因為重新裝潢就隨意調漲房價等。
除了規範房東應盡之責，也能同步規範房客必須保護房屋，或是繳租的義務。但上述的這些租房細節，基本上並不會在講究原則的《民法》、《土地法》內出現，如今多只能靠經驗來談判，終究還是於法無據。
張艾玲強調，租賃專法的立法目的，應該是當雙方有對規定見解不一時，下一步能有什麼樣的對應措施，至少實務面要有「法」依循，「否則訂一個漂亮的法定再那邊就沒什麼用！」
不過，雖然對於去年底三讀通過的政院版租賃專法有點失望，張艾玲仍抱有期待。她說，畢竟外界終於正視起租屋市場的課題，雖然不滿意結果，仍呼籲政府能對廣大的自租市場做出統一的規範與依循，未來也將持續關注，並且倡議修法。
扳正「有土斯有財」觀念 社宅包租代管上路！
房價、租金指數節節攀升，低薪、高物價持續侵襲，社會新鮮人生在工作、生活雙重壓力夾擊下過得苦哈哈，買房似乎也成了最終極也最遙不可及的人生目標，很多長輩甚至還會拍拍年輕人的肩膀說「年輕人先好好打拼，別太早買房定下來」。
但在買房之前，若不是家中有置產或提供居所，往往人在年輕的時候都曾當過租房族，但當高額的租金壓下來，有時可能就佔了每個人每月薪資整整一半。
不過，為什麼一定要買房才像是個「圓滿」的人呢？這類觀念似乎能與「有土斯有財」這句古言有所連結。「剛開始我們的制度政策設計就錯了！」OURs都市改革組織研究員詹竣傑指出，長期以來政府所推行的政策皆希望大家以買房為主，導致選擇租房的人就不像是個「完整的人」一般。而政府所提供的公共資源又多挹注於房產買賣之上，與國外的做法恰好相反。
詹竣傑說明，公共資源的投注理當是要去協助「有需要」的人，但台灣卻是先拿來補貼買房政策（如：利息補助），後面再搭配房屋稅低廉，建商遊說媒體形塑「房產霸權」，社會中充滿了人人皆可靠房地產賺錢的迷思，也就讓「有土斯有財」的觀念更加深植民心。另也導致租屋、住宅改革、公共住宅等需求面向的策略難以推行，甚至讓租屋成為一種「將就」，導致租屋市場長期被「私有財」霸佔，甚至長期無「法」可管，就在種種政策錯誤之下，租屋市場長期以來僅靠著雙方依據經驗法則的「合意」來約束權利義務。
然自總統蔡英文自去年走馬上任後，在居住議題上立下了8年建20萬戶社會住宅的目標，其中取得方式包括60％到70％新建、20％至30％透過容積獎勵，及10％到20％包租代管。但蓋房子需要不少時間，為解決燃眉之急，還能一手釋出空屋，「包租代管」政策便搶於去年10月底上路。若以台北市為例，台北市政府更向主管機關內政部申請經費補助2200戶「包租代管」計畫，並委託4家租屋服務事業協助辦理，其中也包含了崔媽媽基金會。
另在去年1月修正施行的《住宅法》，除了新增以「包租代管」來推動社會住宅的規範，也對有居住需求的弱勢民眾提供租金補助的保證，並給予房東綜合所得稅、房屋稅及地價稅等賦稅減免、每年一萬元的修繕補助，以及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助及保證收租。除此之外，去年底立法院更三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，鼓勵建立「包租代管」租賃專業服務業，並對將住宅委託給包租代管業者的房東提供所得稅優惠。也因此有不少人為此下了「一手給（房東）胡蘿蔔，一手拿棒槌（防逃稅）」的註解。
至於目前的施行現況，張艾玲說明，自政策施行以來，問的房客一直都比較多，覺得透過方案來租賃一定比較便宜，但她解釋，「包租代管」並非如自建的社會住宅一般，蓋好一批就來登記。而是蒐集散落在各個角落的空租屋，但礙於租金更取決於房屋的區位、條件、設備提供、房東主觀，不過政府也有規定，包租代管方案最高房租每月不得超過1萬8000元。
除此之外，也有房東來電詢問，張艾玲說，這群房東又分為二類，一部分為曾遇不好出租經驗的「怕麻煩」房東，另一種就是新手房東。至於方案推行幾個月以來的成果，張艾玲表示，目前已成交15戶（媒合成功），雖然還在試行階段，但整體而言推行成效都還不錯，盼能在今年底達成600戶的目標。
不過，對於年底600戶、平均一月就要成交50戶的壓力，在房客與房東媒合成功之前，勢必得先有進入包租代管市場的空房。詹竣傑就說，現在最大的問題就是「屋源不夠」。他也呼籲，政府應要設計制度讓房東來拜託你租，單就現行而言，即使應繳稅額能因為加入包租代管方案而大幅減低，但「很多房東原本就沒有報稅」，加入方案的減免等同是回到過去，房東頂多基於風險考量而加入方案，誘因其實沒那麼大。
