包租代管新風潮 租屋市場政策挑戰
記者 黃芳儀、申新禾、賴韋翰／採訪報導
台灣的社會住宅政策正面臨考驗，包括較晚起步、建造成本及政策不完善等因素導致社宅有極大缺口。為彌補需求，包租代管行業成為解方，以推動租賃市場轉型。「包租」相當於業者為二房東，每月固定付租金給原屋主；而「代管」則是幫助房東管理物件及租客。然而，包租代管政策存在許多問題，如租金補貼的僧多粥少、出租黑數，以及社宅誘因不足等。
推動包租代管緩解社宅缺口？
世新大學經濟系助理教授王怡修坦言，台灣的社宅起步過晚，導致出現大量社宅需求時，政府方才準備擬定社宅的相關政策。若早在二十年前的SARS疫情期間就起步，將會是一個合適的起點，因那時候的經濟、房市均十分低迷，適合推動社宅。可惜政策拖延過久，如今的建造成本以及民間參與意願都與往昔大相徑庭。
王怡修表示，早期的社宅政策並不完善，因為屋主可以將其買斷並繼續轉賣，對於居住正義起不到太大的作用，因此演變至今日，新社宅均為只租不賣的形式。然而新建社宅需要土地取得和政府預算，通膨之下建構成本也愈來愈高，政府無法不停地追加預算，於是如今有不少社宅的建造進度停滯不前。
在社會住宅進展較慢的現象下，包租代管政策應運而生，彌補社宅搭建過慢的需求缺口，包租代管不僅可以增加社宅量，也能將都會區的閒置物件作妥善運用。部分房東需要專人管理及處理出租事宜，便會尋找包租代管業者配合。對個體屋主而言，儘管收入可能減少，但相對可以輕鬆處理租賃事務。
王怡修也補充，即便如此，現今租房市場繁榮，大部分房東對包租代管的認知相對有限，且已經習慣了親力親為的傳統租屋模式，因此較不願意配合包租代管政策。
部分國家比如德國、瑞士等，房屋持有率較台灣低出許多，當地大部分人比起買房更傾向於租屋，並且房東通常是物業公司而非個體戶。這樣的模式允許租戶長期穩定居住，不必單獨面對房東。相較之下，台灣面臨老年人租房問題，不少民眾擔憂到了晚年難以租屋，於是不得不購房。然而，通過包租代管公司，老年人可以更輕鬆地租到能長期居住的物件，從而實現「老有所養」的目標。
向他國看齊 租屋模式盼轉型
王怡修直言，在租屋過程中，房東需要考慮眾多因素，例如法律規定要求房客登記戶籍或租客可抵稅，某些房東為了規避報稅，會改由在租金方面提供優惠，以求便利，這使得租賃房屋成為供需雙方談判的過程。以目前趨勢而言，房客在談判中似乎沒有太多籌碼，而房東則因為有許多租戶爭相入住，因此成為掌握較多話語權的一方。
除此之外，即便監管並非易事，但政府仍需要逐步引導租房交易走向正規渠道。房東們的所得若遲遲未被課稅，將成為一個難以追蹤的黑數，因此為了得到更有公信力的稅收數據，政府也需提升監管措施。
包租代管秘辛與其利弊
在包租代管行業深耕多年的張書涵表示，在選擇配合的房東時，其產權的乾淨度至關重要，若有兩位以上所有權人，也必須取得兩人的共識再進行廣告宣傳，以避免糾紛。而除了過濾房東，包租代管業者也會為房東篩選優質房客，以有穩定的正職工作、無不良嗜好及前科的租戶為優先。
張書涵指出，業者比起個體戶而言，具備更完整的管理物件流程，包括清潔、倒垃圾、處理損壞物件等，都有其配套措施，因此包租代管能使屋主輕鬆享有穩定的被動收入，不必將精力耗費在各項瑣事上，房東無需隨時在線，業者便會應付租客的各種需求。
另外，配合包租代管的屋主可享有政府補助每年一萬元的修繕費，若屋主委託中介進行包租代管，也能享有補助仲介費和稅金減免。不過因政策可能隨時產生變化，部分房東也可能會因顧忌補助的時效性，對包租代管望而卻步。
補貼政策存隱患 盼市場透明化
崔媽媽基金會研發推廣組長蔡亞芳指出，台灣的房屋政策存在諸多問題，許多房東選擇秘密出租房屋，原因在於正常合法出租將導致房產稅和地價稅成為非自住的稅項。此外，每年五月，房東還需申報所得稅，這對個體戶而言是一筆不小的負擔，因此許多房東選擇隱瞞實際出租情況。
蔡亞芳更表示，租金補貼只要檢附租約就可以申請，但由於徵稅原因，租客申請租金補貼就相當於給房東帶來麻煩。政府極需解決租屋市場的不透明問題，儘管房東願意配合租金補貼，或許可以避免漲稅，但以屋主的立場，不申報就可以直接避免被課稅的麻煩。因此政府在推動租房相關政策前，應先著手解決市場的不透明現象，加大力度防止私下交易的發生。
社宅誘因不足？利多及稅務減免為關鍵
身為房產仲介的林盛國指出，對於一般屋主而言，社會住宅的誘因相對較小，並且社宅租金普遍不會太高，因此對於主打高消費市場的屋主，誘因更不顯著。
林盛國直言，若需增加房東對於包租代管的配合意願，增加對房東的利益是一大重點，包括提高減稅優惠和更全面的補貼，如修繕費用補貼的提高，才能讓願意申請包租代管的屋主增加。
而房客在選擇租屋物件時，也會更傾向於選擇可以申請租金補貼的房屋，因此身為幫助房東推銷物件的仲介角色，幫房東刊登廣告時，仲介也會盡量說服屋主接受租金補貼，以提高房子的租出率，以及在市場中的競爭力。
但是，林盛國也提到，若屋主登記房屋曾經被出租過，當選擇賣房時，其增加的 20%至40%土地增值稅，是遠遠不及政府的減稅優惠及補助的，這也是不少租屋黑數存在的一大原因。
在推動包租代管政策的過程中，需要全方位地照顧租客、屋主和政府的利益，而在這三方之中，政府的宣導角色尤其最為重要。只有在各方合作的基礎上，才有望能夠使房屋市場發展更加健全、完備，提供民眾一個良好而且公正的租屋環境。
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