終結高房價 政策盼實現居住正義

記者 賴沛菁、陳博睿、張嘉恩/採訪報導

高房價一直是台灣近年的熱門議題,據內政部統計,2002年至2022年住宅價格指數成長達59%,自2016年「房市三箭」政策實施後,房價仍持續衝高,社會住宅數量依舊未達20萬目標,租屋黑市更無從改善。今(2023)年初三讀通過的《平均地權條例》,首重遏制炒房,同時推出「新住宅政策三支箭」,以緩解民眾購屋、租屋的壓力,但能否從根本制裁高房價,仍待觀察。

預售屋轉售使價格不斷上漲,示意圖。攝影/陳博睿

新住宅三箭 成效有限

內政部資料顯示,2022年第三季台灣房價所得比為9.8倍,遠超世界銀行定義之合理範圍3至6倍。近年在新冠疫情與通膨、升息等因素襲擊下,買房負擔加重,政策與稅制改革也不斷祭出對策。內政部於今年二月提出「新住宅政策三箭」(下稱新三箭),針對租屋族、中低薪房貸族放寬補貼條件的限制,推升直接興建與包租代管社會住宅的供給量。 

「新三箭」中補助的條件限制引起廣泛討論,立法委員江永昌表示,政府自2022年至2025年,實施中央擴大租金補貼專案,期間每年編列300億預算,而「新三箭」中的租金補貼,在適用房屋類型與申請者年齡方面,將放寬限制。

江永昌也強調,政府試算房貸族因升息每年增加約三萬元支出,「新三箭」房貸補貼之目的,主要乃緩解在升息與通膨下租屋與已購屋民眾的壓力,而非鼓勵大家買房。 

為緩解升息與通膨壓力,民眾可申請房貸或租屋補貼,示意圖。攝影/陳博睿

不過,淡江大學財務金融系教授謝明瑞卻認為,「新三箭」的內容皆為補助,但解決高房價需從根本下手,補貼對受惠族群僅存在短期幫助;房屋仲介公司經理陳定中也表示,比起租金補貼,廣建社宅更能長期幫助到租屋族。  

對比2016年實施的房市三箭政策(下稱舊三箭),包含「改革房產稅制」、「健全租屋體系」、「建二十萬戶社宅」,歷時六年,成效如何?陳定中表示,自2016年房地合一稅1.0上路至今,房價漲幅雖明顯趨緩,但持有稅尚未改革,且租賃市場仍無實價登錄,租屋黑市依舊高達七至八成。 

OURs 都市改革組織研究員廖庭輝亦強調,「新」三箭缺乏最關鍵的稅制改革,政策預計發放50萬戶的租金補貼,因租屋黑市導致僅有27.7萬戶申請,且他國房貸補貼政策均採低利優惠或協助貸款,我國卻直接發錢,絕非長遠之計。  

新三箭政策放寬補助限制。製圖/陳博睿、資料來源/內政部

稅制難題 囤房難解

舊三箭中「改革房產稅制」首重打炒房,主要針對房屋交易稅改制,但房屋持有稅並未調整,因此非自住房屋稅(即囤房稅)在高房價議題中被頻繁提及。我國現行制度下中央法定房屋稅最高稅率上限為3.6 %,依自住與非自住房屋課徵差別稅率,地方政府亦可針對非自住房屋的持有戶數制定累進稅率,目前僅台北市、宜蘭縣及連江縣採用。

對比美國、日本囤房稅僅1至2%,房價所得比卻比台灣小。立法委員陳椒華認為,目前囤房稅的稅基與利率都應修改,現行囤房稅稅基是以核定單價為標準,應將稅基改為市價乘上累進稅率,即增加持有成本,炒房客才有釋出非自住房屋的動機。

建商成本上升,為房價上漲主因之一。攝影/陳博睿

廖庭輝則認為,調整稅基即有房者均須加稅,若公布很可能影響選票,因此實行性低,他建議在地方政府課徵的囤房稅之外,中央針對持有四戶以上者另設高昂的特別稅,惟若出租且實價登錄則可免稅,不僅降低空屋率,亦能改善租賃市場。

貿然將囤房稅率大幅提高,也可能發生反效果,江永昌以南韓政府為例,2018年南韓囤房稅上路,在首爾課徵3.2%的稅率,結果卻讓房東將成本轉嫁至租客,且房價持續上升。他疾呼,囤房稅可能會波及無辜的租客,和手持多屋但屋況不佳、房屋地段不易出租等,非惡意囤房的族群。

再者,囤房稅恐非萬靈丹,崑山科技大學房地產系教授柯伯煦表示,囤房並不影響房市供給量,建商會持續蓋新屋,解決高房價問題的源頭之一,乃增加市場可租房與購屋數量,僅以囤房稅應對,效果有限。

面對房價高漲、囤房等問題,江永昌認為,不能只依靠單一政策或法令就能期待解決,需要多管齊下,過往法規皆須滾動式檢討,藉由多個政策互補,並借鑑國外案例或國內創新作法,以改善現行規範的缺失,方可實現居住正義。

有土斯有財  租不如買觀念深植

內政部不動產資訊平台資料顯示,2022年台灣房貸負擔率為40.55,依其標準顯示,40%至50%為房價負擔能力偏低。謝明瑞指出,1990年代起央行放寬民眾的貸款成數限制且降低利息,當時房價較低,但民眾薪資相較現在普遍來得高,購屋門檻低,加上根深蒂固的「有土斯有財」觀念,導致金錢大量湧入房地產市場。陳定中亦提及1998年前房貸利率約8%,比現在高出許多,但房屋成交總量甚至遠超現在約4到5倍。

同時,據行政院主計總處統計顯示,2020年自有住宅比率已達85%,廖庭輝指出,現今應反思民眾不買房是否亦可享受穩定、受保障的居住權?政府漠視買房以外的居住選項,租屋市場無實價登錄,地下租屋契約高達七至八成,比較各國租屋供給占比約25%至40%,而台灣僅8%至13%,致使民眾不願背負房貸卻不得不思考購屋,「有土斯有財」便在環境與制度中被形塑。

陳定中表示,因土地取得困難,至2023年2月全台社宅數量僅為12萬4620戶,且多數房東擔心地下租屋事實曝光後須繳稅,不願參與包租代管,以致社宅進度緩慢,無法買房者依舊只能租屋。他也坦言,解決之道須將租賃地下契約檯面化,但數量過於龐大且稽核人力不足,因此政府仍須把整頓租賃黑市做為長期目標。陳椒華亦強調,有房屋需求者多為年輕人,高房價加劇少子化,儼然已成國安問題。

建案廣告有助買氣。攝影/陳博睿

平均條例通過  遏止不當炒作

平均地權條例》(以下稱平均條例)針對預售屋轉售、炒作行為、私法人購屋與申報登錄祭出重拳,建立民眾檢舉制度,且不溯及既往。江永昌解釋,房地合一稅2.0可溯及既往乃因只提高獲利的稅金,並無限制買賣,而《平均條例》是禁止預售屋的轉售,溯及既往將影響修法前持有預售屋者的規劃。

陳椒華表示,換約轉售契約不論何時成立,都應受到規範,不溯及既往對建商與炒房客有利,並呼籲政府應儘速讓法案上路。

陳定中指出,預售屋因購入成本低,炒房族藉大量買入再加價轉售來獲取高額利潤,2022年《平均條例》尚在研議,房屋成交量就已下滑,限制預售屋轉售確能降低投資客購買意願並穩定預售屋價格,但當轉變為建商需自行銷售物件,加上建材成本上漲,可能產生小型建商淡出預售屋市場,反由大建商壟斷的局面。

預售屋購入門檻低易淪為炒作標的,示意圖。攝影/賴沛菁

陳定中認為,投資客轉向中古屋市場的可能性不大,因本金需2至3成自備款,對炒房族而言,乃高成本、低利潤。

平均條例目前僅三讀通過,相關子法尚未推出,江永昌強調,《平均條例》從源頭管理,避免投機客利用不當加價炒作、定錨效應使房市紊亂。他提案後續修法應新增「不當得利應獨立追繳」制度,避免炒房的利潤大於罰鍰。廖庭輝亦表示,母法的大方向正確,但其子法制定切勿逾越母法,後續執法更必須嚴格執行。

  • 住宅價格指數:類似物價指數之概念,透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅),做為衡量各時期住宅價格之依據
  • 房價所得比:代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值
  • 核定單價:標準單價×(1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

資料來源/臺北市政府地政局內政部不動產資訊平台財政部稅務入口網

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