內政部稽查預售屋紅單 遏止違法交易歪風

記者 向元玉、劉美佳、邱品禎/採訪報導

根據內政部地政司新聞稿指出,某些不肖業者會利用「購屋預約單」俗稱「紅單」)來哄抬房屋價格。紅單是買賣雙方在初期議價時,業者開給民眾,具有優先購買權的購屋預訂單。然而,業者在還沒有取得建造執照時,依法不能開出紅單給購屋民眾。但於20201126日的聯合稽查中,卻發現多達17個建案有使用紅單交易的情形。

相較於成屋,預售屋的金錢壓力通常會比較小,自備款大約落在房屋總價的20%至30%(示意畫面,非當事建案)。攝影/向元玉

代銷公司製買氣 多用紅單來哄抬聲勢

一般來說,民眾在電視廣告、廣告文宣看中預售屋後,會先到樣品屋或是代銷中心,做進一步的諮詢。若是購屋人對於房子感到滿意,但是又對於預售屋還有一些不了解的細節,這時建商就會開出紅單,讓購屋人再考慮七天。拿到紅單前,必須要先付一部分的訂金,若是不購買,可依此拿回訂金;若考慮過決定購買,則補足訂金並且簽訂正式的契約。而這七天的猶豫期,就是投資客看準的商機,利用轉售紅單來賺取中間的差價。

預售屋廣告隨處可見,民眾被廣告吸引看中後,就會進一步前往代銷中心、建商公司實際洽談。攝影/向元玉

屋比房屋總經理葉國華表示,紅單轉讓本身就是違法行為,為營造熱銷的假象,許多代銷公司會在背後操控,並非建商本身。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提到,建商必須取得建築執照才能有買賣行為,而有些建商會在還沒取得建築執照前,就販售先紅單給購屋民眾,形成違法交易行為。

此外,葉國華也指出,有些人拿到紅單之後,自己加價轉售就出場,藉此賺取中間的差價。紅單賣得太快會讓大家以為這間預售屋市場很好,房價就會被哄抬。

預售屋價格稍低 但品質不易掌控

預售屋最大的優點在於,民眾可以直接參與房屋的格局設計,若是對於屋內格局有疑慮,可以在工程進行期間與業者溝通。購買預售屋民眾莊小姐提到,當初在看設計圖時,對於廚具設備不滿意,就與建商溝通,並依照他們的喜好來更換。

新成屋與預售屋之差異項目。表格提供/住商不動產企研室經理徐佳馨

而購買預售屋金錢壓力也比成屋小,大部分的自備款是依照建商工程進度來繳交,剩下的金額則是與銀行貸款。徐佳馨提到,新成屋的自備款價格落在總價的20%30%,且付款彈性低;預售屋的自備款價格則大約為5%20%,可以分期繳納。

不過相較於成屋,預售屋沒辦法直接看到房屋原貌,施工品質也不得而知。徐佳馨認為,預售屋成品可能會與文宣廣告有落差,消費者無法掌控,風險較購買成屋來的大。購買預售屋民眾黃小姐提到,交屋後實際住進去,才發現家中的排水孔有堵塞的情形。他認為,購屋還是要找有名氣的建設公司,看看以前的建案,再決定是否購買。

購買預售屋細節多 專家:合約、建商口碑很重要

此外,因無法立即看到成品,購買預售屋需多加注意細節,葉國華提醒,民眾在購買前,務必詳細地看預售屋的土地用途,避免建商有違規使用的情形。並確認建商是否持有建造執照以及土地使用權。

而民眾在簽合約前也應詳細閱讀,葉國華說,很多民眾跟代銷人員可能都是口頭承諾,例如保證貸款可以貸到房價的八成,但因為合約上無確實記載就會產生爭議。

曾購買預售屋的民眾建議,可上網查詢建商過去相關建案,作為買預售屋的參考。攝影/劉美佳

莊小姐與黃小姐皆提醒,買預售屋一定要注意建商的誠信以及參考該建商過去的建案。特別是預售屋沒有辦法看到實體,透過參考建案,民眾可藉此了解該建商的施工品質、口碑等。徐佳馨也提到,買房前必須充分了解該區域狀況,實際到該預售屋基地走訪,建商的口碑也相當重要。

智能賞屋科技 創造看房新視角

現今科技發展越趨成熟,隨著大眾使用網路的普遍性提高,不少房屋仲介業者推出「智能賞屋」服務,除了將網頁上的物件套用3D全景圖,有些還有量尺、變裝功能,讓消費者在挑選房屋過程中,得到更清楚的資訊。

過去曾有房屋業者推出720度虛擬實境看屋,打破原本民眾上網看屋的視野死角;現今業者更開發新功能,讓經紀人和買家線上連線,使用VR環景影像帶領消費者觀賞房屋內部,一邊解說、一邊在螢幕上標記重點使消費者了解。

另外,近年也發展出突破以往2D圖片,以3D視角呈現房屋空間圖的技術,且民眾使用手機及電腦都能瀏覽。其中,開啟量尺功能可了解房屋內部大致的長寬高,若運用「變裝功能」虛擬預覽,便可將房屋內部裝潢及擺設切換成日式、北歐風與後現代三種風格,呈現房屋不同風格的感覺。

智能賞屋以3D視野取代常見的2D格局圖。攝影/劉美佳

智能賞屋技術使消費者更清楚實際格局,節省找屋初期買家與屋主或房仲來回確認的時間,並可快速瀏覽、篩選適合擺放的物件。信義房屋八德豐德店店經理王憲正表示,預估2020年底,智慧賞屋可帶動網站訪次及流量成長七到八成、物件委託量增加二到三成,不僅使消費者更加便利,也增加房屋營收、銷量。他提到,智慧賞屋未來可以發展更多變裝風格,以及提升透天別墅可變裝的數量,持續研發更便利的賞屋互動模式。 

預售屋風水如何看?專家:內外都要注意

民眾在挑選房子時,一定希望能住得安心,而風水可能就會成為選購房屋時參考的依據之一。風水專家楊登嵙分享幾個陽宅風水的禁忌讓民眾參考,告訴大家如何研判預售屋的風水,同時也指出風水不只是根據文化信仰,以科學角度來判斷風水的禁忌,會發現那些禁忌所帶來的影響不只運勢,還有其他實際層面的影響。

楊登嵙表示,跟房子所在地點與外在環境有關的為外煞風水,例如常見的「穿心煞」,就是道路沖射房子前方;而道路沖射房子後方,則稱為「暗箭煞」,這些外煞會容易引發官司訴訟、家內不和諧。

不僅周遭環境,房子的內部格局,也影響著屋內風水,像是大門、房門正對樓梯,便稱為「鋸齒煞」,容易引發血光;若鏡子正對大門或房門,因為鏡子的反射功能,不只會使從大門進來的人嚇到自己,以風水來說,人的吉氣、財氣會因此被反射出去。

若門對著樓梯,就會形成「鋸齒煞」。攝影/劉美佳

而關於預售屋風水,並不像成屋能看到實際的格局,有民眾詢問要如何觀察預售屋的風水,楊登嵙建議:「一定要到現場去看過,也把整個社區的平面圖做現場比對。」若是大樓、公寓,也需要對照樓層與房子的平面圖,才能更精準地看好風水,並想辦法化解不好的地方。

然而有些風水的禁忌並不只是迷信。舉例來說,家中廁所若處在房子中間,代表好運都會被沖走。楊登嵙說:「但以科學角度來看,廁所就是有濕氣、臭氣,若沒有好的排風系統,排出去時會經過房間客廳,對房子或對人本來就不好。」

也就是說,即便以風水角度認為,廁所蓋在房子中間,會影響人的運勢,但以實際層面判斷,這本來就不是良好的選擇。

雖然風水信仰信者恆信,有些人卻不會去特別在意,想要挑選出自己喜歡的房子也有很多種技巧,但有時用與平時不同的觀點去檢視屋子是否合適,也是多一個參考的方向。

 

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