內政部稽查預售屋紅單 遏止違法交易歪風
記者 向元玉、劉美佳、邱品禎／採訪報導
根據內政部地政司新聞稿指出，某些不肖業者會利用「購屋預約單」（俗稱「紅單」）來哄抬房屋價格。紅單是買賣雙方在初期議價時，業者開給民眾，具有優先購買權的購屋預訂單。然而，業者在還沒有取得建造執照時，依法不能開出紅單給購屋民眾。但於2020年11月26日的聯合稽查中，卻發現多達17個建案有使用紅單交易的情形。
代銷公司製買氣 多用紅單來哄抬聲勢
一般來說，民眾在電視廣告、廣告文宣看中預售屋後，會先到樣品屋或是代銷中心，做進一步的諮詢。若是購屋人對於房子感到滿意，但是又對於預售屋還有一些不了解的細節，這時建商就會開出紅單，讓購屋人再考慮七天。拿到紅單前，必須要先付一部分的訂金，若是不購買，可依此拿回訂金；若考慮過決定購買，則補足訂金並且簽訂正式的契約。而這七天的猶豫期，就是投資客看準的商機，利用轉售紅單來賺取中間的差價。
屋比房屋總經理葉國華表示，紅單轉讓本身就是違法行為，為營造熱銷的假象，許多代銷公司會在背後操控，並非建商本身。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提到，建商必須取得建築執照才能有買賣行為，而有些建商會在還沒取得建築執照前，就販售先紅單給購屋民眾，形成違法交易行為。
此外，葉國華也指出，有些人拿到紅單之後，自己加價轉售就出場，藉此賺取中間的差價。紅單賣得太快會讓大家以為這間預售屋市場很好，房價就會被哄抬。
預售屋價格稍低 但品質不易掌控
預售屋最大的優點在於，民眾可以直接參與房屋的格局設計，若是對於屋內格局有疑慮，可以在工程進行期間與業者溝通。購買預售屋民眾莊小姐提到，當初在看設計圖時，對於廚具設備不滿意，就與建商溝通，並依照他們的喜好來更換。
而購買預售屋金錢壓力也比成屋小，大部分的自備款是依照建商工程進度來繳交，剩下的金額則是與銀行貸款。徐佳馨提到，新成屋的自備款價格落在總價的20%至30%，且付款彈性低；預售屋的自備款價格則大約為5%至20%，可以分期繳納。
不過相較於成屋，預售屋沒辦法直接看到房屋原貌，施工品質也不得而知。徐佳馨認為，預售屋成品可能會與文宣廣告有落差，消費者無法掌控，風險較購買成屋來的大。購買預售屋民眾黃小姐提到，交屋後實際住進去，才發現家中的排水孔有堵塞的情形。他認為，購屋還是要找有名氣的建設公司，看看以前的建案，再決定是否購買。
購買預售屋細節多 專家：合約、建商口碑很重要
此外，因無法立即看到成品，購買預售屋需多加注意細節，葉國華提醒，民眾在購買前，務必詳細地看預售屋的土地用途，避免建商有違規使用的情形。並確認建商是否持有建造執照以及土地使用權。
而民眾在簽合約前也應詳細閱讀，葉國華說，很多民眾跟代銷人員可能都是口頭承諾，例如保證貸款可以貸到房價的八成，但因為合約上無確實記載就會產生爭議。
莊小姐與黃小姐皆提醒，買預售屋一定要注意建商的誠信以及參考該建商過去的建案。特別是預售屋沒有辦法看到實體，透過參考建案，民眾可藉此了解該建商的施工品質、口碑等。徐佳馨也提到，買房前必須充分了解該區域狀況，實際到該預售屋基地走訪，建商的口碑也相當重要。
智能賞屋科技 創造看房新視角
現今科技發展越趨成熟，隨著大眾使用網路的普遍性提高，不少房屋仲介業者推出「智能賞屋」服務，除了將網頁上的物件套用3D全景圖，有些還有量尺、變裝功能，讓消費者在挑選房屋過程中，得到更清楚的資訊。
過去曾有房屋業者推出720度虛擬實境看屋，打破原本民眾上網看屋的視野死角；現今業者更開發新功能，讓經紀人和買家線上連線，使用VR環景影像帶領消費者觀賞房屋內部，一邊解說、一邊在螢幕上標記重點使消費者了解。
另外，近年也發展出突破以往2D圖片，以3D視角呈現房屋空間圖的技術，且民眾使用手機及電腦都能瀏覽。其中，開啟量尺功能可了解房屋內部大致的長寬高，若運用「變裝功能」虛擬預覽，便可將房屋內部裝潢及擺設切換成日式、北歐風與後現代三種風格，呈現房屋不同風格的感覺。
智能賞屋技術使消費者更清楚實際格局，節省找屋初期買家與屋主或房仲來回確認的時間，並可快速瀏覽、篩選適合擺放的物件。信義房屋八德豐德店店經理王憲正表示，預估2020年底，智慧賞屋可帶動網站訪次及流量成長七到八成、物件委託量增加二到三成，不僅使消費者更加便利，也增加房屋營收、銷量。他提到，智慧賞屋未來可以發展更多變裝風格，以及提升透天別墅可變裝的數量，持續研發更便利的賞屋互動模式。
預售屋風水如何看？專家：內外都要注意
民眾在挑選房子時，一定希望能住得安心，而風水可能就會成為選購房屋時參考的依據之一。風水專家楊登嵙分享幾個陽宅風水的禁忌讓民眾參考，告訴大家如何研判預售屋的風水，同時也指出風水不只是根據文化信仰，以科學角度來判斷風水的禁忌，會發現那些禁忌所帶來的影響不只運勢，還有其他實際層面的影響。
楊登嵙表示，跟房子所在地點與外在環境有關的為外煞風水，例如常見的「穿心煞」，就是道路沖射房子前方；而道路沖射房子後方，則稱為「暗箭煞」，這些外煞會容易引發官司訴訟、家內不和諧。
不僅周遭環境，房子的內部格局，也影響著屋內風水，像是大門、房門正對樓梯，便稱為「鋸齒煞」，容易引發血光；若鏡子正對大門或房門，因為鏡子的反射功能，不只會使從大門進來的人嚇到自己，以風水來說，人的吉氣、財氣會因此被反射出去。
而關於預售屋風水，並不像成屋能看到實際的格局，有民眾詢問要如何觀察預售屋的風水，楊登嵙建議：「一定要到現場去看過，也把整個社區的平面圖做現場比對。」若是大樓、公寓，也需要對照樓層與房子的平面圖，才能更精準地看好風水，並想辦法化解不好的地方。
然而有些風水的禁忌並不只是迷信。舉例來說，家中廁所若處在房子中間，代表好運都會被沖走。楊登嵙說：「但以科學角度來看，廁所就是有濕氣、臭氣，若沒有好的排風系統，排出去時會經過房間客廳，對房子或對人本來就不好。」
也就是說，即便以風水角度認為，廁所蓋在房子中間，會影響人的運勢，但以實際層面判斷，這本來就不是良好的選擇。
雖然風水信仰信者恆信，有些人卻不會去特別在意，想要挑選出自己喜歡的房子也有很多種技巧，但有時用與平時不同的觀點去檢視屋子是否合適，也是多一個參考的方向。
延伸閱讀：
