包租代管新風潮 租屋市場政策挑戰

記者 黃芳儀、申新禾、賴韋翰/採訪報導

台灣的社會住宅政策正面臨考驗,包括較晚起步、建造成本及政策不完善等因素導致社宅有極大缺口。為彌補需求,包租代管行業成為解方,以推動租賃市場轉型。「包租」相當於業者為二房東,每月固定付租金給原屋主;而「代管」則是幫助房東管理物件及租客。然而,包租代管政策存在許多問題,如租金補貼的僧多粥少、出租黑數,以及社宅誘因不足等。

推動包租代管緩解社宅缺口?

世新大學經濟系助理教授王怡修坦言,台灣的社宅起步過晚,導致出現大量社宅需求時,政府方才準備擬定社宅的相關政策。若早在二十年前的SARS疫情期間就起步,將會是一個合適的起點,因那時候的經濟、房市均十分低迷,適合推動社宅。可惜政策拖延過久,如今的建造成本以及民間參與意願都與往昔大相徑庭。

王怡修表示,早期的社宅政策並不完善,因為屋主可以將其買斷並繼續轉賣,對於居住正義起不到太大的作用,因此演變至今日,新社宅均為只租不賣的形式。然而新建社宅需要土地取得和政府預算,通膨之下建構成本也愈來愈高,政府無法不停地追加預算,於是如今有不少社宅的建造進度停滯不前。

房屋廣告圖。攝影/黃芳儀

在社會住宅進展較慢的現象下,包租代管政策應運而生,彌補社宅搭建過慢的需求缺口,包租代管不僅可以增加社宅量,也能將都會區的閒置物件作妥善運用。部分房東需要專人管理及處理出租事宜,便會尋找包租代管業者配合。對個體屋主而言,儘管收入可能減少,但相對可以輕鬆處理租賃事務。

王怡修也補充,即便如此,現今租房市場繁榮,大部分房東對包租代管的認知相對有限,且已經習慣了親力親為的傳統租屋模式,因此較不願意配合包租代管政策。

部分國家比如德國、瑞士等,房屋持有率較台灣低出許多,當地大部分人比起買房更傾向於租屋,並且房東通常是物業公司而非個體戶。這樣的模式允許租戶長期穩定居住,不必單獨面對房東。相較之下,台灣面臨老年人租房問題,不少民眾擔憂到了晚年難以租屋,於是不得不購房。然而,通過包租代管公司,老年人可以更輕鬆地租到能長期居住的物件,從而實現「老有所養」的目標。

向他國看齊 租屋模式盼轉型

王怡修直言,在租屋過程中,房東需要考慮眾多因素,例如法律規定要求房客登記戶籍或租客可抵稅,某些房東為了規避報稅,會改由在租金方面提供優惠,以求便利,這使得租賃房屋成為供需雙方談判的過程。以目前趨勢而言,房客在談判中似乎沒有太多籌碼,而房東則因為有許多租戶爭相入住,因此成為掌握較多話語權的一方。

除此之外,即便監管並非易事,但政府仍需要逐步引導租房交易走向正規渠道。房東們的所得若遲遲未被課稅,將成為一個難以追蹤的黑數,因此為了得到更有公信力的稅收數據,政府也需提升監管措施。

包租代管秘辛與其利弊

在包租代管行業深耕多年的張書涵表示,在選擇配合的房東時,其產權的乾淨度至關重要,若有兩位以上所有權人,也必須取得兩人的共識再進行廣告宣傳,以避免糾紛。而除了過濾房東,包租代管業者也會為房東篩選優質房客,以有穩定的正職工作、無不良嗜好及前科的租戶為優先。

張書涵指出,業者比起個體戶而言,具備更完整的管理物件流程,包括清潔、倒垃圾、處理損壞物件等,都有其配套措施,因此包租代管能使屋主輕鬆享有穩定的被動收入,不必將精力耗費在各項瑣事上,房東無需隨時在線,業者便會應付租客的各種需求。

另外,配合包租代管的屋主可享有政府補助每年一萬元的修繕費,若屋主委託中介進行包租代管,也能享有補助仲介費和稅金減免。不過因政策可能隨時產生變化,部分房東也可能會因顧忌補助的時效性,對包租代管望而卻步。

租屋廣告。攝影/黃芳儀

補貼政策存隱患 盼市場透明化

崔媽媽基金會研發推廣組長蔡亞芳指出,台灣的房屋政策存在諸多問題,許多房東選擇秘密出租房屋,原因在於正常合法出租將導致房產稅和地價稅成為非自住的稅項。此外,每年五月,房東還需申報所得稅,這對個體戶而言是一筆不小的負擔,因此許多房東選擇隱瞞實際出租情況。

崔媽媽基金會。攝影/黃芳儀

蔡亞芳更表示,租金補貼只要檢附租約就可以申請,但由於徵稅原因,租客申請租金補貼就相當於給房東帶來麻煩。政府極需解決租屋市場的不透明問題,儘管房東願意配合租金補貼,或許可以避免漲稅,但以屋主的立場,不申報就可以直接避免被課稅的麻煩。因此政府在推動租房相關政策前,應先著手解決市場的不透明現象,加大力度防止私下交易的發生。

崔媽媽基金會提供代管服務。攝影/黃芳儀

社宅誘因不足?利多及稅務減免為關鍵

身為房產仲介的林盛國指出,對於一般屋主而言,社會住宅的誘因相對較小,並且社宅租金普遍不會太高,因此對於主打高消費市場的屋主,誘因更不顯著。

林盛國直言,若需增加房東對於包租代管的配合意願,增加對房東的利益是一大重點,包括提高減稅優惠和更全面的補貼,如修繕費用補貼的提高,才能讓願意申請包租代管的屋主增加。

而房客在選擇租屋物件時,也會更傾向於選擇可以申請租金補貼的房屋,因此身為幫助房東推銷物件的仲介角色,幫房東刊登廣告時,仲介也會盡量說服屋主接受租金補貼,以提高房子的租出率,以及在市場中的競爭力。

但是,林盛國也提到,若屋主登記房屋曾經被出租過,當選擇賣房時,其增加的 20%至40%土地增值稅,是遠遠不及政府的減稅優惠及補助的,這也是不少租屋黑數存在的一大原因。

社宅建案廣告圖。攝影/黃芳儀

在推動包租代管政策的過程中,需要全方位地照顧租客、屋主和政府的利益,而在這三方之中,政府的宣導角色尤其最為重要。只有在各方合作的基礎上,才有望能夠使房屋市場發展更加健全、完備,提供民眾一個良好而且公正的租屋環境。

包租代管及租屋業者廣告。攝影/黃芳儀

 

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