房地合一2.0七月上路 有效打擊房價?

記者 邱品融、邱昱涵、胡崇恩/採訪報導

根據內政部不動產資訊平台的資料數據顯示,民國109年第四季的住宅價格指數來到108.17,和上一季相比上升了1.2%,創歷史新高,也顯示台灣居高不下的房價,讓年輕人買房愈加困難;今年政府推出「房地合一稅2.0」,預計在7月1日上路,希望能有效穩定房屋價格,而政府過去也不斷推出各式各樣對於房屋市場的政策法規,然而,這些法規是否真的能減輕現今買房的負擔?

民國105年到109年全國住宅價格指數漸漸攀升。資料來源/內政部 、製圖/ 邱品融

瞄準投資客與建商 房地合一2.0出擊

在「房地合一稅2.0」推出之前,民國105年就已經實施過房地合一的課稅制度,而新制的房地合一稅與舊制的主要差異在於拉長房屋短期交易的重稅期、提高境內法人的稅率以及將預售屋納入課徵的對象等。

新制的房地合一稅與舊制的主要三點差異。資料來源/財政部、製圖/洪勝鴻

住商五泰房屋公關副總隋安德表示,「房地合一稅2.0」說是打房價的政策,更應該說是讓買房市場正常化的一項政策,除了加長房屋短期交易課稅的期間,防止投資客短期買賣房屋獲利,並且將預售屋納入課稅對象,只要轉賣預售屋獲利後,就需要負擔35%到45%的稅。

另一方面為了防止投資客逃避課稅而成立法人進行購屋,也新增法人比照個人來進行課稅的條例,種種的限制下,影響最大的無疑是建商以及炒作房地產的投資客。

房價居高不下,買房廣告比買得起房子的人多。攝影/胡崇恩

房地合一與囤房稅雙管齊下 有效打擊炒房

隨著「房地合一稅2.0」的推進,有部分的人則認為應該要加緊推動囤房稅,才能有效打擊炒房。然而,財政部長蘇建榮曾指出,課徵囤房可能會使稅負轉嫁到租金上,讓廣大租客蒙受租金上漲的苦果。對此,前台北市副市長張金鶚認為,轉嫁之說缺乏嚴謹資料與證據,且若租屋市場容易轉嫁,那麼政府不該有配套措施?例如讓租屋市場更加透明化,監督房東是否亂漲租金,或是出租輕稅,讓房東不會轉嫁租金,影響房客權益。

張金鶚表示,囤房稅是會為打炒房帶來效果的,因為投資炒房的投資客就是可以透過囤房來做炒房動作,過去在台北市民國103年實施囤房稅,下半年開始房價就從台北市蛋黃區到新北慢慢擴散下跌,因此若政府除了推行「房地合一稅2.0」,再實施囤房稅,雙管齊下之下,更能有效打擊炒房,釋出空屋。

而炒房背後有一部分原因,是美國實施「量化寬鬆」導致各國紛紛把利率降低,當買房的借貸成本低,更促進炒房。然而,淡江大學產業經濟學系教授蔡明芳指出,要扭轉趨勢十分困難,得靠整個大環境的改變。隋安德也認為政府一系列的打炒房政策,的確可以有效打擊投資客,讓房屋市場漸趨合理化,但是由於台灣許多人喜歡把房地產當作私有財來置產,加上年輕下一代組成家庭需要買房,這些因素使得房屋需求一直都在,要透過政策來讓年輕一代買得起房,有一定的困難。

雖買房看板隨處可見,但隋安德認為,目前要透過政策來讓年輕一代買得起房還是有難度。攝影/胡崇恩

面對房價難以下跌,年輕人卻依然有買房需求, 隋安德建議,政府除了針對房屋市場的政策,亦可以透過調漲基本薪資的方式來讓年輕一代更有機會存到買房基金;個人方面,他則建議年輕人買房不一定要把眼光放在像是台北市大安區的都會蛋黃地區,現今因為捷運不斷興建,交通更加便利,像是三芝、淡水等鄰近台北市的地區,每坪大約十幾二十萬,是年輕人比較可以負擔的地方。

年輕人成無殼蝸牛 盼落實居住正義

近年來,探討年輕人低薪、買不起房等世代正義的議題受到廣泛關注。從內政部不動產資訊平台公布的房價負擔能力來看,民國109年第四季全國房價所得比為9.2倍,而雙北市的房價所得比更飆破10倍以上,換句話說,年輕人要不吃不喝10年以上,才能買得起台北市的房子。

比天高的房價讓許多青年淪為無殼蝸牛,有時甚至連租房都是一大挑戰。長期關注居住正義的崔媽媽基金會執行長呂秉怡認為,若想抑制居高不下的房價,落實年輕人的居住正義,得先改善住宅供給「買不起、租不起、租不到」的三大問題。

呂秉怡進一步解釋,台灣購屋市場比例占整體住宅市場的85.8%,租屋市場加上社會住宅的比例占不到11%,顯示住宅供給市場發展嚴重失衡。源源不絕的熱錢湧入購屋市場,壓縮到租屋的市場比例,導致租屋市場供不應求,也使得房地產淪為炒作工具,造成一般年輕人購屋負擔過於沉重。政府近年雖積極推動社會住宅政策,但也因興辦速度遠遠追不上房價攀升和租屋需求而緩不濟急。

台灣的住宅市場由於購屋市場過大,比例嚴重失衡。攝影/胡崇恩

對此,呂秉怡認為,政府不能單靠房地合一稅2.0來壓抑房價,還須健全租屋市場。過去,九成以上房東未繳稅,租客面對租金調漲欲哭無淚,導致租屋黑市橫行。呂秉怡呼籲,政府需嚴格執行《不動產經紀業管理條例》,不再放任租屋黑市,才能讓年輕人租的有保障。

無論是高房價或租屋問題,都需靠政府制定相關政策才能改善現狀。攝影/胡崇恩

至於買不買房,呂秉怡也呼籲年輕人,別讓繳房貸變成一輩子的重擔。台灣高房價的問題雖無法一夕之間解決,但當政府有足夠稅收發展社會住宅,住宅供給市場比例也將慢慢趨於平衡,預估房價也不會像現在瘋狂飆升,到時候再下手買房也不遲。

社宅運動十周年 都改組織OURs為居住正義發聲

除了買房或民間租房,不少年輕人也會把目標放在社會住宅上。社會住宅只租不賣,簡單來說就是由政府蓋房子出租給民眾,或是由政府將民間的空屋轉租給民眾。同時,它的租金也會比較便宜,希望能讓有需求的民眾安心入住。

然而,OURs都市改革組織的社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝認為,社會住宅數量供不應求,造成許多人「看得到住不到」的窘況。以新北市永和秀朗青年社會住宅為例,只招租28戶,卻有622戶申請並通過承租審查,推算下來中籤率僅4.5%,顯示社宅為推動居住正義的效果薄弱。對此,廖庭輝認為,社宅數量不足一部分是因為政府興建速度過慢,另一方面則是當地居民的反對聲浪,導致興建政策延宕不前。

社會住宅供不應求,無論是興建速度還是與民意的拉扯,都需靠政府有所作為才能改善。 攝影/胡崇恩

廖庭輝提到,若政府和民意之間拉扯不下,社宅數量無法有所突破,也無法讓更多人享受到這份福利,唯有政府願意持續有效與民間溝通,居住正義的效果才發揮到最大。此外,社會住宅推動聯盟也在社宅運動十周年的記者會上提到,希望政府盡快依法制訂可負擔標準。社會住宅推動聯盟認為,由於欠缺「可負擔計算基準」,導致整個住宅補貼及社會住宅租金補貼制度混亂不公。

以社宅為例,各縣市補助折數不同,欠缺合理的評估依據,對於弱勢居住權益的影響更加嚴峻。對此,他們強調,希望政府以「弱勢優先、公平合理」為原則,實施可負擔計算標準,讓居住正義不只是口號,而是實實在在地落實。

 

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