記者 翁如儀、施博瀚、馬嘉妤／採訪報導
「忠孝東路走九遍……」簡單的一句歌詞，象徵著時代刻劃下的臺北榮景，也是深深烙印在每個臺北人腦海中的繁華。西起忠孝SOGO復興館，東至國父紀念館一帶，東區商圈從1980年代至今，一直是臺北人心中指標性的時尚中心、都會區繁榮的一隅和整個臺北商業圈的縮影；然而，近年來卻屢傳各大品牌、知名餐廳紛紛退出東區一級戰區，當這塊有著「最貴租金」稱號的臺北商業樞紐面臨危機，該有什麼樣的因應之道？
短期租賃業興起 國際大品牌出走
走進東區的大街小巷，映入眼簾的是各式產品特賣會與夾娃娃機台，曾搶占黃金店面的國際時尚品牌，早已紛紛撤離，取而代之的是短期租賃店家與銀行產業，營業時間結束，鐵門拉下，從前熱鬧滾滾的商圈宛如一座空城。
隨著大品牌撤點、房東因找不到租客，而勉強承租給短期租賃業者的情況愈演愈烈，東區也面臨房屋空置率過高的情形。戴德梁行代理部副理鄭喻薰指出，東區主要的店面都是由一些大型的國際快速時尚品牌承租，但隨著人們的消費習慣改變，實體店面的消費市場不如從前熱絡，品牌也開始接連撤出。而這些品牌承租的範圍不但大，租金也非常高，若想去化掉這些店面，待租期就得拉長，空置率自然也隨之提高。
臺北市四大商圈空置率比較圖（單位：％）。資料來源／戴德梁行研究部、製圖／翁如儀
東區五大問題 掀商圈隱藏危機
深入探究東區現況，鄭喻薰認為有以下幾個問題。第一是房租過高，由於東區的房東普遍生活在海外，業者真正接觸到的可能為二房東、三房東，租金層層疊高，再加上市場機制引導，房租日益攀升，甚至出現競價的情形。此外，近年電商崛起，消費型態改變使人們外出購物的機率減少，多以「網購」的形式進行消費，讓實體店面的經營模式逐漸式微。
而在M型消費習慣的影響下，對願意花多一點錢享受生活的新中產階級來說，要達成食、衣、住、行、育、樂一條龍的需求，在信義區的百貨商圈即可一次滿足；而M型另一端的消費者，則通常會選擇單價較低的西門町。
臺北市西門徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫認為，因東區與信義計畫區的性質差距不大，西門町又以單價較低的產品取勝，隨著人潮轉往其他商圈，東區曾有的熱鬧景象也已不再。
在商圈的經營中，大部分的房東認為，房屋、店面是自己的資本，因此通常不會有團體作戰的概念。但以西門町商圈為例，房東們自主建立自助會，定期開會討論西門町發生的大小事，也密切追蹤商圈內的問題、甚至是業者對租金的反應，而這種有組織管理且團結的「商圈共榮」意識，是東區所欠缺並可以與之借鏡的。
另外，一窺東區的動線設計，也可發現其本身存在的瑕疵。忠孝東路兩側之中隔了一個安全島，穿越性車流截斷了主要幹道，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德指出，由於東區沒有一個完整的主商圈，除非有迫切需要，否則一般人逛完單側後，就不會特地走到十字路口，再繞到另一側繼續逛，商圈無法有效連結兩側的核心商店，人潮自然開始流失。
面對商圈存亡 專家各有解法
對於東區現存的問題，各方專家都有不同的看法與解法。戴德梁行臺灣代理部協理李佳純認為，政府在政策上無法有效涉入租賃市場的租金問題，因此業者可以將過去平面化的經營模式，轉變為「垂直化」，也就是只要你的品牌夠大，讓人們願意爬到二、三樓進行消費，就可以減省掉黃金地段高額的一樓租金；或是利用現正流行的「代租業者」與房東進行溝通，有效地將因中間多個房東層層收取而虛長的租金降下來。
劉家鑫則認為，除了設法讓房東調降房租之外，東區也可以考慮將一樓的大坪數店面切隔成如西門町一樣的小坪數，例如將100坪的大型租地分成五個20坪的店面，業者才負擔得起房租，商圈的消費能力也才能再次活絡起來，等到商家開始賺錢，還可以再另行調漲房租，對房東有益無害。
商圈移轉現象 預見東區未來展望
東區近年的問題其實並不只存在於這個區塊，而是大環境長年積累下來的商圈現象，如同李佳純所言：「三年一輪，好歹照輪，忠孝東路這邊需要一定的時間再作翻轉與洗牌。」她認為，這些現象都只是經濟帶動景氣、景氣帶動商業發展下的產物，「商圈移轉」便是這些因子所產生的結果。
以過去的南京復興一帶為例，現在的慶城街一號以前是臺北都會區最早、最熱鬧的精品商圈「先施百貨」，但隨著信義區、101等地漸漸發展起來，商圈也因應市場氛圍進行移轉，這些都是環境競爭下不可避免的變動。游舜德更表示，現在的遊逛人潮會因為政府資金投入的方向改變，漸漸被拉到更東邊，也就是南港、內湖一帶。
但對於東區的未來展望，游舜德仍保持樂觀態度，他認為東區商圈仍然不會消失，原因在於大多數中小企業的B、C級辦公室目前還是集中在南京東路、忠孝復興、忠孝敦化一帶，「既成人潮」是這個商圈短期內不會消失掉的原因，然而人潮主要聚集的地方還是只有SOGO百貨、明曜百貨、國父紀念館這幾個點狀區域，中間頹敗掉的沿街店面，仍是東區在商圈經營上的一大危機。
