城市中違建多,但租金較合法房屋便宜。照片提供/甘岱民

城市躲貓貓 無「法」可管的租屋黑市

記者 趙宥寧、高子涵、謝安然/採訪報導

去年11月底,新北市中和區某出租公寓遭人為縱火,短短幾分鐘內火勢迅速竄燒,帶走了9條為生活努力打拼的寶貴性命,而這把無情的烈焰,卻也若有似無的燒開了那長年不透光、無「法」可管的租屋黑市。

這場悲劇伴隨著政治與社會輿論在日常生活中發酵,除了新北市政府誓言要徹查房東和縱火嫌疑人外,台北市長柯文哲更打算「硬」起來,拿掉阿扁時代對既存違建下的緩拆「特赦令」,準備要改為「即報即拆」,但這類恐如北京政府掃蕩「低端人口」治標不治本的作為,真能立即扭轉現行租屋市場的謬誤?在這之前,仍有兩個問題尚待解決,「為什麼會有違建?」、「為什麼租屋市場中會有違建?」

台北市違建多,租金普遍便宜但房屋品質不穩定。照片提供/甘岱民
違建四處長 政府卻令「得緩拆」

違章建築,簡而言之就是沒有建照的建築物,若從台北的高處往公寓俯視,那五顏六色的鐵皮屋頂有如違建的指引。雖然違建的字義即能明確道出它的「違法」,但礙於台北市的寸土寸金,早年政府就拐了個彎,限定只要是民國84年以前就存在的既存違建,人人都有張「列管緩拆」的免死金牌,反正也沒有一套規範限制什麼能租,什麼不能租,違建也就莫名地加入了租屋市場的行列,有些價格甚至能與一般合法建物平起平坐,甚至有房仲業者或屋主矛盾地誆稱自己的房屋是合法違建,實質上只不過是名符其實的「緩拆戶」。

然而,諸如頂樓加蓋、陽台外展用來隔間出租或挪為他用的「違建」,全國屢見不鮮。根據內政部營建署去年3月底的統計,其中以新北市的20萬件為首,高雄市12萬、台北市8萬多件分別名列前三。此外,違建通常是「後天」所為,因此不少屋主基於利益考量,或抱持著被檢舉就可能得立馬拆除的心態,選擇較為劣等的建材或是建築工法來建造房舍,也因為違建漏水、消防等品質不穩定性,租金多半較一般合法房屋來的便宜,成為不少以房屋價格為主要考量的學生族群、社會新鮮人、上班族的首選。但當真不幸遇上了政府的強制拆除,房客也最有可能成為無家可歸的犧牲者。

緩拆也能租 僥倖的眾人

除此之外,雖然違建違法,違章建築卻還是存在於廣大的租屋市場中,不少人認為,反正沒有被舉發或提告,也還算能住的安好,租它又有何不可?崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲也說:「供需市場就是這樣子。」雖然房屋品質或各種條件標準不一,某些程度看來像是困擾,卻是一種市場多元的表現,意味著將能滿足不同大眾的生活所需。

但「自由的供需市場」卻也成為了倡議過程中的兩難處。張艾玲表示,我們並沒有權利制止房東不能這樣租,因為房東沒有違法,只能提醒房客找房時要仔細評估,在還有其他房屋可以選擇的情況下盡量不要選擇違建,或是有安全疑慮的房屋,久而久之「當需求沒有的時候,供給就不會出現。」但就實際面而言,張艾玲感慨表示,雙方都沒有違法,僅就道德面上觀感不佳。

無「法」可管 大家都亂來

不過,房東違的「法」是什麼?卻仍未有正確解答,而這個問題,也成為了政府難管轄的癥結。礙於民間租屋市場是私有財,因此政府不能將手伸到裡頭,僅能將合乎住宅標準的條件置入在政府的公共住宅之上。張艾玲也說:「目前確實也沒有法可以管,當他們(房東)達不到你標準時,又能拿他怎麼樣,為什麼要守法?」她更接著說,當一個法令推出時,民間很常就開始去找法律漏洞來鑽,或是遊走於灰色地帶。而在無「法」可管的情況下,租屋陋習延續多年未息,就像要求房東不逃稅,房東還會覺得「反正又抓不到」,當被抓到要祭予重罰時,他也不痛不癢,成為一種惡性循環。

張艾玲也進一步分析違建查核及房東逃稅的困難之處。她指出,一來台灣的租屋市場龐大,要政府主動出擊,會有查緝人力的問題;另一方面,民眾也可以檢舉,但這會造成房東與房客間的對立,並非是租屋市場發展的正向選擇。因此張艾玲仍呼籲,政府應該加強查緝,「若真有決心要開罰,在一邊鼓勵房東報稅的同時,也要一邊懲罰。」不然大家就看心情決定我要不要守法,對守法的人更是不公平。

除了違法情事多到大家都沒輒,很多人也會問,那台灣的租屋市場究竟有多龐大?張艾玲無奈地表示,這是個未解之謎。她解釋,就法律層面來看,確實沒有一套專法來規範房屋租賃。若要透過查稅來掌握房產的交易脈動,首要可能會先面臨租金調漲的「必要之惡」。不過,張艾玲認為,與其一直擔心漲價也解決不了問題,不如換個角度想,當租屋市場一次曝光後,連帶租金調漲,「就可以要求提升房屋品質。」但現在大家都在遊戲規則外,管也管不到,也沒有基本數據可以統計租金行情,甚至是租金所對應到的房屋品質。

但當今不少房東逃漏稅,若突然要他們繳,似乎還會被當成是種「懲罰」。不過,張艾玲也強調,「納稅本來就是國民應盡的義務」政府並沒有增加課稅標準,只是要你擔起原本就該負起的責任。至於後續怎樣的收入、租金才算合理,那都是可以再討論的事情。

租賃專法三讀通過 受益的卻不是自租戶?

長期無「法」可管的租屋黑市,終於在去年底盼來了一部租賃專法。《租賃住宅市場發展及管理條例》在去年11月底三讀通過。但民間團體仍不滿意,直言這套法令忽視了長年積累的租賃糾紛,房東房客間的權利義務仍被擺在一旁,恐淪為一套僅專注在租賃市場發展的專法。

「住宅租賃」與「租賃住宅市場」差在哪?

其實,這套法案起初內政部提出時,名稱為「住宅租賃發展條例」,後經行政院政務委員張景森會同多機關審查整理後,法案最後修正為「租賃住宅市場發展條例」。然而除了名稱上的改變,張艾玲也提到,本來民間版房東房客的權利義務被拿掉了,法令主要以租賃市場發展(專業代理人)為主,「確實跟當初推動的不一樣。」

張艾玲分析,政府可能考量和租賃有關的條文,早散在《民法》、《土地法》內有所依循,導致這部租賃專法中,很多權利義務的條款被拿掉,對一般自租戶起不了太大作用,反而對商業租賃和仲介產業才有作用,某些委託專業代理人租賃房屋的房東便成為本次立法最大的受惠者,但對於台灣租屋中多以「房東自租」為主的市場,似乎是沒太大影響。

張艾玲也直言,這部專法是再更進一步的概念,「這東西不是不好,當你的市場要成熟到能靠第三人來支撐的觀念時,這個法令的推出就很加分。但現在大家都還在自租,這個規範出來究竟是受益到誰?」

台灣租屋多以台灣自足為主,但房屋質量層次不齊。攝影/謝安然
不再依經驗 我們來依法

針對房東與房客間的權利義務如何透過專法來規範,張艾玲說明,依據過往的經驗法則,其實不少房客在與房東立約時,就算契約裡有不合情理的條文,也很有可能因為「我一定要租這間房」,而不敢和房東談判。但如果今天有訂定標準,像是押金不能超過二個月租金,房客自然能有依據向房東提起自身權益的主張。

張艾玲也表示,租賃專法不應忽略出租房屋的實務面,像是違約金的規範,或是房屋內的設備,她更諷回,「隔壁還有屋主叫房客去捷運、店家借廁所,這類的案件我們現在還不能覺得他怎樣,至少屋主還有告訴你哪裡有廁所可以上。」除此之外,租金對應的屋齡也可以成為規範,像是房東不能因為重新裝潢就隨意調漲房價等。

除了規範房東應盡之責,也能同步規範房客必須保護房屋,或是繳租的義務。但上述的這些租房細節,基本上並不會在講究原則的《民法》、《土地法》內出現,如今多只能靠經驗來談判,終究還是於法無據。

張艾玲強調,租賃專法的立法目的,應該是當雙方有對規定見解不一時,下一步能有什麼樣的對應措施,至少實務面要有「法」依循,「否則訂一個漂亮的法定再那邊就沒什麼用!」

不過,雖然對於去年底三讀通過的政院版租賃專法有點失望,張艾玲仍抱有期待。她說,畢竟外界終於正視起租屋市場的課題,雖然不滿意結果,仍呼籲政府能對廣大的自租市場做出統一的規範與依循,未來也將持續關注,並且倡議修法。

扳正「有土斯有財」觀念 社宅包租代管上路!

房價、租金指數節節攀升,低薪、高物價持續侵襲,社會新鮮人生在工作、生活雙重壓力夾擊下過得苦哈哈,買房似乎也成了最終極也最遙不可及的人生目標,很多長輩甚至還會拍拍年輕人的肩膀說「年輕人先好好打拼,別太早買房定下來」。

但在買房之前,若不是家中有置產或提供居所,往往人在年輕的時候都曾當過租房族,但當高額的租金壓下來,有時可能就佔了每個人每月薪資整整一半。

不過,為什麼一定要買房才像是個「圓滿」的人呢?這類觀念似乎能與「有土斯有財」這句古言有所連結。「剛開始我們的制度政策設計就錯了!」OURs都市改革組織研究員詹竣傑指出,長期以來政府所推行的政策皆希望大家以買房為主,導致選擇租房的人就不像是個「完整的人」一般。而政府所提供的公共資源又多挹注於房產買賣之上,與國外的做法恰好相反。

詹竣傑說明,公共資源的投注理當是要去協助「有需要」的人,但台灣卻是先拿來補貼買房政策(如:利息補助),後面再搭配房屋稅低廉,建商遊說媒體形塑「房產霸權」,社會中充滿了人人皆可靠房地產賺錢的迷思,也就讓「有土斯有財」的觀念更加深植民心。另也導致租屋、住宅改革、公共住宅等需求面向的策略難以推行,甚至讓租屋成為一種「將就」,導致租屋市場長期被「私有財」霸佔,甚至長期無「法」可管,就在種種政策錯誤之下,租屋市場長期以來僅靠著雙方依據經驗法則的「合意」來約束權利義務。

然自總統蔡英文自去年走馬上任後,在居住議題上立下了8年建20萬戶社會住宅的目標,其中取得方式包括60%到70%新建、20%至30%透過容積獎勵,及10%到20%包租代管。但蓋房子需要不少時間,為解決燃眉之急,還能一手釋出空屋,「包租代管」政策便搶於去年10月底上路。若以台北市為例,台北市政府更向主管機關內政部申請經費補助2200戶「包租代管」計畫,並委託4租屋服務事業協助辦理,其中也包含了崔媽媽基金會。

另在去年1月修正施行的《住宅法》,除了新增以「包租代管」來推動社會住宅的規範,也對有居住需求的弱勢民眾提供租金補助的保證,並給予房東綜合所得稅、房屋稅及地價稅等賦稅減免、每年一萬元的修繕補助,以及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助及保證收租。除此之外,去年底立法院更三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,鼓勵建立「包租代管」租賃專業服務業,並對將住宅委託給包租代管業者的房東提供所得稅優惠。也因此有不少人為此下了「一手給(房東)胡蘿蔔,一手拿棒槌(防逃稅)」的註解。

包租代管讓房東在房屋減稅和人力管理上獲得補助。製圖/徐凱威

至於目前的施行現況,張艾玲說明,自政策施行以來,問的房客一直都比較多,覺得透過方案來租賃一定比較便宜,但她解釋,「包租代管」並非如自建的社會住宅一般,蓋好一批就來登記。而是蒐集散落在各個角落的空租屋,但礙於租金更取決於房屋的區位、條件、設備提供、房東主觀,不過政府也有規定,包租代管方案最高房租每月不得超過1萬8000元。

除此之外,也有房東來電詢問,張艾玲說,這群房東又分為二類,一部分為曾遇不好出租經驗的「怕麻煩」房東,另一種就是新手房東。至於方案推行幾個月以來的成果,張艾玲表示,目前已成交15戶(媒合成功),雖然還在試行階段,但整體而言推行成效都還不錯,盼能在今年底達成600戶的目標。

不過,對於年底600戶、平均一月就要成交50戶的壓力,在房客與房東媒合成功之前,勢必得先有進入包租代管市場的空房。詹竣傑就說,現在最大的問題就是「屋源不夠」。他也呼籲,政府應要設計制度讓房東來拜託你租,單就現行而言,即使應繳稅額能因為加入包租代管方案而大幅減低,但「很多房東原本就沒有報稅」,加入方案的減免等同是回到過去,房東頂多基於風險考量而加入方案,誘因其實沒那麼大。