都市更新自己來! 居民盼老屋換新屋 – 2148期

大溪地庭園社區房屋老舊,水泥崩落、鋼筋外露,因安全問題考量,居民鍾瑞鵬首先發起自主都更,盼能改善生活環境,提高居住品質。

該社區落成於民國69年至今已30餘年,對應當時台灣經濟起飛房地產蓬勃,國內河砂原料不足,某些業者將未經處理、氯離子含量過高的海砂摻入建築預拌混凝土中,進而造成海砂屋的危樓出現。

如今,社區有多處明顯可見的鏽蝕鋼筋外露、不時水泥塊崩落、逢雨滴水漏水情形頻繁,威脅居住安全。為此,鍾瑞鵬承擔召集人,首先發起社區自主都更之行動,從起先挨家挨戶問卷調查,至今大溪地庭園社區144地號已達八成的居民同意,這一年多以來也有不少居民投身參與規畫。

大溪地庭園社區城市更新委員會於今年正式成立,並在7月完成海砂屋容積獎勵的送件案。除了讓所屬地主同意數提高,預計將於11月舉辦公開展覽進一步與鄰近居民對於社區的自主都更有更具體的討論。

自主都更不簡單 過程一波三折

自主都市更新推行不易,即使有住戶認為所居住的環境需要被改善,若沒有得到大多數人的認同,便難以推行。自主都更若沒有住戶主動投入推行,若不能一步步完成程序,便無法進行自主都更來改善居住品質。

目前法規對於自主都更的作業程序繁複,要展開自主都更的第一步,首先必須取得地區住戶內半數以上簽署同意書,之後更是必須有高達75%的住戶同意,才能正式成立都市更新會,進行接下來的工作。這些環環相扣的同意書簽署過程,是為了保障住戶的權益,讓他們能夠隨著計畫的每個階段,來監督更新會,若察覺更新會沒有妥善的執行職務,便能以不再簽署文件的方式,來表達個人的意見。但在這樣的過程中,往往因為住戶對政府法規政策不熟悉,導致自主都更計畫進度的拖延,讓抗戰的路變得更加漫長。

鍾瑞鵬表示,在與住戶溝通和取得他們同意的過程,是最困難也是最耗時的,每個住戶對都更原本就保持不同的態度,若僅依靠布條、海報以及宣傳單,所得到的回饋並不大。往往需要透過說明會,甚至是熱心的理事和居民挨家挨戶的探訪宣導才能取得一定的成效。然而,執行這些工作的志願住戶們不收分文,甚至要自掏腰包來支付各項雜費,例如海報印刷。為能讓自主都更計畫順利推行,大溪地庭園社區都市更新會多次向政府申請經費進行說明會,每次的說明會都能吸引多一些住戶前來參與,此計畫才有望能夠順利推行。

大溪地庭園社區幹事阮姿璇表示,除有些住戶對政府法規政策的不夠了解,自主都更計畫還受到社會負面新聞報導的嚴重影響,早期為求計畫資訊透明化,導致許多住戶都因此對都更計畫失去信心。鍾瑞鵬則指出,住戶對公家機關缺乏信心,不願意交出手上的房產來冒險,自主都更計畫也就因此受到強大的阻力。

為重建安全家園 居民同心協力

為了給予參與自主都更計畫的住戶們更多的信心,鍾瑞鵬在執行都更計畫的過程中不忘將所有的資訊透過公告、社交網站及網頁等等方式告知住戶,讓他們能夠時時掌握都更計畫的進展。

當然,除了一些資訊上的不足之外,也有一些住戶有過度的要價行為,這些住戶通常認為,直接和建築商談判才是最有利的,甚至有住戶是保持著掩耳盜鈴的心態,選擇忽視事實,認為因為推動自主都更的人士到處宣揚他們的房產是海砂屋,才會導致他們的房價下滑。鍾瑞鵬強調,海砂屋存在危險性已經是不爭的事實,唯有透過都更、清拆重建,才能還給所有住戶一個安全的家園,而房價才會提升。所以住戶們不該過於執著於房屋坪數的大小,反而應該更著重於自主都更後,房屋價值的提升。

此外,鍾瑞鵬也提到,自主都更的契約模式是將資金交由銀行信託的三方契約模式,比起建築商與住戶之間私底下簽訂私約更有保障,由於有了銀行審查並且分次撥款的措施,對住戶有雙重的保障,也可以大大減低營造商夾帶私逃,甚至面臨房屋要被法拍的風險。

鐘瑞鵬也強調,自主都更的精神宗旨在於公平、公正、公開,以及對自己居住環境的選擇權利。自主都更的過程,無論是信託銀行的選擇或是營造商委任,都是由所有的住戶共同決定的,重建房屋的模型也可以一起探討,共同參與在整個過程中。再者,鍾瑞鵬提及,從921大地震後,其餘大型天災對社區影響較小,民眾也因此減少了危機意識,這也成為推動都更計劃當中的一大阻力。

大溪地社區144地號,在身為召集人以及所有權人鐘瑞鵬的積極推動下,已經在今年7月將重建計畫送審,並且將在11月進行公開展覽,他表示非常希望同社區的348以及369兩個地號也能夠搭上這趟便車,一起進行自主都更的計畫,那就能夠一起享有當初144地號所取得的融基獎勵,但卻一直苦於兩個社區內都沒有人願意挺身積極推動而一再拖延。

鍾瑞鵬積極地表示,無論如何,縱使這次其餘兩個地號的住戶沒有與他們共同進行自主都更計畫,也希望144地號的自主都更個案,能夠成為一個成功的案例,作為其他自主都更計畫的一大借鑒。

都更關鍵在人為 凝聚社區共識

文山區為台北市都市更新計畫中數量最多的區塊,緊鄰的新店區也因為政府的推廣補助,增加了許多都市更新的案例,上述的大溪地庭園社區並不是自主更新的首例。

  都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示,「都市更新並非由磚塊水泥建成,是由人所構成的。」面對城市的發展,汰舊換新與防災防震成為都市更新的主要目標。根據都市更新條例第10條內容,自主都更發起人必須為該地的所有權人,因此發起人的熱情與用心將影響都更的成功與否。都市計畫影響人的生活,但人更是影響都市計畫的主因,若沒有先達成共識就想要開始都更,並不可行。 在循序漸進的都市更新審核中,必須先透過住民達成共識獲得良好溝通,才可以持續討論,開啟自主更新的流程。

  都市更新不僅是趨勢,更是必須。法國巴黎為歷史之都,但隨著都市的發展,在拿破崙三世執政時期開始大規模改革都市更新,從水利、交通等面向全面計劃,住民至今仍能完備生活。英國倫敦為世界首屈一指的城市,從過去工業大國、貿易大都,過了千餘年仍在變身,透過完整的都市更新計畫,將科技發展與現實生活結合,使民眾能夠更為便捷生活。台灣於921地震時期也曾發生大規模自主更新,透過921賑災基金會臨門方案幫助,重建災民家園。

  日治時期台灣的「市區改正」計畫可視為最早都更的實際行動與政策。至國民政府來台,因為大量遷台的軍屬與城鄉移民湧入城市,各處皆是違章建築,透過都市計畫法「舊市區之更新」專章,開始清除違建、重整市容。爾後,國民住宅法案的通過、都市機能的轉變等原因,各城市皆更新都更辦法,改善交通,如鐵路地下化、捷運系統興建等皆為實際成效。

  內政部營建署與都更研究發展基金會共同建立了「都市更新」APP,方便民眾或都更相關人員查詢,透過分類的法條,擴大推廣法令。丁致成說:「自主更新為好的方向,但是個不容易的方向。」面對自主更新需要多年抗戰,找到對的方式凝聚人心並適當洽詢相關單位,中央地方合作推動自主更新,共同努力創造美好生活。