記者 翟芮婕、邱俞霈、劉欣怡／採訪報導
中山商圈，一處匯聚各大百貨的商業重心，同時也是文創、咖啡、藝術文化的聚集地，更是各地遊客的著名打卡地標。然而，隨著商圈的日益繁盛，住商矛盾的問題也逐漸浮出，進而演變成大規模檢舉事件。這場關於商圈發展與居住品質之間的拉鋸如何取得平衡，亦是全台灣所有商圈的重要課題。
繁榮後的檢舉風浪 中山店家臨難關
走出台北市捷運中山站，數棟知名連鎖百貨矗立在街頭，彎進一旁赤峰、南西商圈的巷弄內，特色咖啡廳伴隨幾間文創質感小店，「心中山商圈」展現不同於都市的人文風情。台北市政府主計處針對台北捷運117站單日平均人流量進行調查，今年一月至八月底，中山站以每日9.6萬人次占據雙北第四名，英國文化刊物《Time Out》也在2023年，將中山區列為「全球最酷的40個街區」。顯示中山商圈不僅受市民愛載，更是國內外訪客的熱門景點。
然而並非所有人都樂見商圈的繁榮盛況。自今年四月起，中山商圈逾70間店遭同一居民檢舉，指出其違反《台北市土地使用分區管制自治條例》及《台北市土地使用分區附條件允許使用標準》，成為繼2012年師大商圈檢舉案後，最大規模的檢舉事件。而遭檢舉店家多數與違反街道寬度規範有關。在當地經營書店的台北市心中山巷弄好生活發展協會會長黃同弘感嘆：「道路寬度早已定型，若政府待民眾檢舉才要施行既有法規，那整個心中山商圈將瞬間化為不合法地區。」
土地分區規範多 住商共識難平衡
根據上述土地分區規範，台北市政府都市發展局（下稱北市都發局）將民生西路、承德路二段、南京西路、中山北路等周邊路段，以及捷運中山站至雙連站一帶的心中山線形公園列為商業用地，營業規範較彈性。其餘内圍巷道則屬第四種住宅用地，若欲經營一般零售業、餐飲業或輕工業，需在附條件允許的情況下才能合法經營。因此商圈內餐飲業者易被人檢舉違反《台北市土地使用分區附條件允許使用標準》中「設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路」之條件，不少店家陸續在四至六月收到北市都發局的公函，要求其改善甚至停業。
台灣商圈產業觀光發展聯合總會總會長周水美提出，居民檢舉或抗議事件是全台商圈的普發現象，只要居民與店家的認知有落差，就可能破壞平衡。「矛盾的是台灣幾乎所有商圈都是住商混合，很難讓所有人滿意。」周水美認為，鄰里長的協助有助於住商溝通、達成協議。而路寬限制是政府為都市發展而制定，若欲調整規範，則有待當地居民、里長、組織及政府取得共識，不過目前仍在協商階段。
從師大到中山商圈 未來發展成疑雲
回溯至2012年的師大商圈，涵蓋古莊里、古風里及龍泉里，最盛時期曾高達600間商家，但餐飲店家造成的垃圾和煙味等環境問題隨之而來。台北市大安區古風里里長孔憲娟分享，她剛任職里長時，常在半夜接到居民投訴，收攤拉鐵門和打掃的噪音影響生活品質，她為此向店家反應卻遭漠視。而公共安全疑慮也是居民一大擔憂，由於許多店家都是室內隔間，電線與瓦斯管線若安裝不當，經常引起跳電或火災警報，居民因此成立「師大三里里民自救會」，與政府聯繫溝通反應問題。
此外，當時都發局劃分土地，將古風里、龍泉里歸在第三種住宅區（特），即在完整街廓範圍內半數以上土地所有權人同意且符合路寬標準的前提下，得以在住宅區一樓及地下一樓開設餐廳、零售業等六種店面，使師大商圈的範圍擴張，導致居民更加不安，要求孔憲娟召開公聽會，盼政府的公權力能減少商圈帶來的負面影響。在居民的反對聲浪下，許多商家被迫退租，導致觀光人潮也大不如前。周水美指出，目前師大商圈約剩300間店，已不復十年前繁榮。
而如今中山商圈面臨類似局面，是否會步上師大商圈的後塵，成為外界關注焦點。對此，中山商圈的咖啡廳老闆孟小姐與黃同弘則認為，兩處的住商關係與商圈發展脈絡不盡相同，結局也會有所不同。
法規嚴苛商圈陷困境 商家連署爭取修法
2012年，師大商圈依照都發局土地使用分區規範整治，在當地經營小吃攤46年的張金棗說，當年居民聯合抗議周邊店家的油煙與噪音問題，商圈協會代表與居民溝通未果，政府便開始徹查不合法商家，許多商家因此黯然歇業，再加上政府將「師大夜市」改稱「師大商圈」，不再行銷，以致觀光人潮減少、商圈逐漸走向沒落。
如今，類似事件再度上演。中山商圈一處靜謐的巷弄內，一間看似咖啡廳的書店門口張貼著公告：「因都發局不讓我們賣飲料，即日起內用座位需購書一本。」顯示該店家已收到都發局公函，要求改善商家型態。書店老闆黃同弘表示，台北市都發局針對不合法商家的第一階段罰鍰為六萬元，收入微薄的書店難以負荷，只好收起餐飲服務，將複合式書店轉作一般書店。
同樣收到都發局公函的咖啡廳老闆孟小姐也指出，2020年《都市計畫法》修法後，對住宅區內的商業活動規定更為嚴格，咖啡廳本在修法前就登記為「非明火零售業」，符合當時法規，卻在修法後被列為違法店家。她認為，法令限制不僅影響商家的創業機會與長期發展，使商家合法經營更加困難，還可能導致商圈樣態單一化。而台北市都發局則對此回應，2020年以後不符合《土地使用管制附條件允許使用標準》的商家，允許加入連署納管評點，協助商圈合法發展。
「赤峰街被劃為第四種住宅用地，但在1930年代它就是店鋪街，一樓做生意、二樓作住家。」黃同弘坦言，現行法規既違反過去的發展脈絡，也不符合現況。為了維護商圈目前的榮景，他多次召開記者會呼籲政府檢討都市計畫，放寬法規中土地的容許使用範圍，且讓2020年前後設立的商家都有機會進入納管評點制。此外，孟小姐也盼能進行都市計畫分區調整，並設立明確條件，如店家營業時間規定；更應加強住商溝通，讓居民了解商圈對區域經濟與文化的貢獻。
住家生活權益受影響 盼協商助住商共榮
儘管師大商圈與中山商圈皆因居民檢舉，導致土地使用分區相關法規與商家合法性問題浮上檯面，不過由於商店性質的差異，兩者對住家權益的影響層面也有所不同。台北市中山區民安里里長王俊堯舉例，中山商圈裡頭的中山線形公園提供居民休憩的空間，如今每逢周末就被市集取代，雖然市集吸引觀光客，帶動地方產業與活動發展，但也造成噪音與環境問題，間接影響了當地居民生活。
不過，黃同弘對此則說：「有別於師大以夜市型態的餐飲業為主，尋求安靜的商家才會在中山落腳，所以當地居民大多支持商圈發展。」除此之外，商家也為居民提升生活便利性，因此雙方甚少發生直接衝突，反而時常相互照顧關心，如店家曾幫助居民修屋頂、滅火或種樹等，而居民也自發性參與商圈協會，一同協助商家向政府發聲。
為了促進社區共融，台北市心中山巷弄好生活發展協會協助商家籌辦「家電檢修」活動，以自由回饋活動費用的方式，提供在地居民維修電鍋與電風扇的機會，還有家電維修志工教學清洗電器，希望能以活動吸引更多「社區夥伴」友善交流。此外，黃同弘也分享近期正在籌備社區的「文化祭」活動，增進住商互動機會，並拓展商圈特色。
台灣幾乎所有商圈都是住商混合，住商權益息息相關，周水美強調：「唯有居民與商家彼此尊重包容、團結一心，才能有益商圈發展」。對此，王俊堯也建議，業者開店前應以不破壞居民原先住家環境與生活習性為優先考量，並配合既有法規稽查，且商圈內的都市計畫使用區分須重新審視。盼市府未來能公開召集商家、住家與專家，三方協商討論，共同找出適合在地商圈的土地管理與發展方向，讓住商能夠共存共榮。
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