都更不只重建一途 創造老屋新生命

記者 顧芷瑄、曾玉淳、賴心怡/採訪報導

現今世代,都市老化問題嚴重,而都市更新計畫執行起來,相對困難且十分耗時,因此,老屋改建便成了現在政府相關單位著重推行的計畫之一,透過整修代替重建的方式,在為老屋注入新生命的同時,增加其安全性,也為都市帶來全新的樣貌。

全台屋齡30年以上老屋突破4百萬。攝影/曾玉淳

根據內政部不動產資訊平台顯示,2019年第二季房屋稅籍住宅類數量依屋齡區分統計,屋齡超過30年的老屋高達400多萬,可見台灣老屋的數量相當多。近年來掀起老屋咖啡廳、老屋民宿等等的懷舊風潮,而老屋除了以商業化運用,還可以透過社區串連與文化認同「再生」老屋,不僅能活絡沉寂已久的社區,更能讓重獲新生的老屋保存歷史。

2019第二季房屋稅籍住宅類數量(依屋齡統計)。資料來源/內政部不動產資訊平台、製圖/吳靖慈

 

Lightbox打造攝影共學平台
Lightbox設有主題書展和交流空間供民眾免費使用。攝影/賴心怡

由老屋改建的Lightbox攝影圖書室提供一個自由、開放、無障礙的空間,並匯集整理台灣的攝影出版物,提供大眾免費閱讀,也是社區民眾交流的共學空間。

創辦人曹良賓畢業於美國紐約普拉特藝術學院,回台後發現台灣對於攝影這塊領域的學習資源不足,大專院校也沒有攝影相關系所,因此他在2016年決定成立Lightbox 攝影圖書室,期望能以社會參與的方式,推廣攝影文化。

專案管理魏蘭懿分享老屋改建時的困難。攝影/賴心怡

Lightbox的藏書增加,空間需求也跟著加大,因此在2018年時,透過「台北市政府徵求民間提案活化市有閒置房地實施計畫」,找到位於溫羅汀商圈,前身為已有63年歷史的台北市政府秘書處官員眷舍,承租人透過考核機制,並符合共益性質,便能用「以修代租」的方式,進行修復工程及日常管理維護支出的金額,減免租金。

Lightbox專案管理魏蘭懿表示,當初在16件的申請案中成功通過,一次簽三年的合約,歷經前後半年的時間修繕與搬遷,使老屋搖身一變,成為了Lightbox攝影圖書館的新址,更在今年5月正式開放給民眾使用。但是魏蘭懿也提到,以修代租在執行上,不論是資金或是裝潢層面,都是一項挑戰。

整建初期遇到許多困難,魏蘭懿說到剛接手63年的老屋時,屋況相當糟糕,包含浴廁漏水、磁磚凸起、採光差等問題,為了營造開放空間,設計師將隔間打掉,並挑高室內空間,也加強了無障礙設計,打造了每位民眾皆能輕鬆閱讀的友善空間。

由於攝影圖書館是非營利的組織,在資金整合方面,透過補助以及群眾募款的方式來籌措費用,而Lightbox也秉持著「共構共享」的方式回饋給民眾,除了藏書外,也會不定期舉辦展覽、演講,讓民眾交流,提供「free to all」的共學平台。

Lightbox 63年老屋整修前。照片提供/2019老屋新生大獎
鼓勵老屋串連社區空間

不只賦予老屋新生命,還能串聯社區街道,根據Lightbox提供的數據,每日造訪的民眾都有20人次以上。魏蘭懿說到,Lightbox不只提供社區空間,最重要的是,能使一般人更加貼近這棟老建築,延伸老屋情感和人與人的交流及故事。

台北市政府都市發展局為了鼓勵整建維護,每年也會舉辦「老屋新生大獎」,讓台北能成為新舊共榮的多元城市,也在城市進步的過程中,留住過往的生活記憶,也希望藉由老屋新生,串連鄰里發展,帶動社區創生。Lightbox也在2019年老屋界號稱金馬獎的選拔「老屋新生大獎」中,獲得社區空間首獎。

台北市都更處長方定安說到,在老房子數量高的台北市,都市更新並不是只有重建一途,還能運用整建維護與創新的手法,保留下老屋的故事,除了能活化老舊街區外,還能一同感受城市溫度。

攝影圖書館打造free to all的社區空間。攝影/賴心怡
古蹟活化 兼顧安全與歷史

活化古蹟的首要工作就是建築安全的把關,包含結構補強、漏水處理、外牆拉皮等,然而傳統技術的流失,也讓古蹟在修復維護時提高了難度。另外,還能透過新舊融合的空間設計,讓古蹟展現更多元的樣貌。

根據文化部資產局統計資料顯示,至2018年底全台共有941件古蹟,除展現歷史風華之外,「活化古蹟」能夠帶動地方社區連結,還能充分展現古蹟的價值。然而在活化古蹟時,保留歷史特色外,同時又必須兼顧安全性,成了一大難題。

清水建築工坊經理黃閔鴻表示,活化改造歷史建築時,安全絕對是第一考量,結構強度以及漏水問題等,是首要的修繕工程。補強老舊建築物的預算高,原因包括過去建材與技術和現在不同,許多工法沒有傳承,讓修復老屋困難度更上一層樓。

經過風吹日曬,歷史悠久的牆面、磚瓦、樑柱可能會有剝落、腐蝕的問題,修繕時還必須注意不能破壞原有樣貌。黃閔鴻說到,改建時可以選擇跳脫原有結構,建立新的結構撐起建築,舊結構及樑柱作為裝飾,擁有安全性的同時又保留古蹟原物。

他也提到,當初在處理日治時期建築新富市場的案子時,為了維持古蹟原樣,利用卡榫墊高地面,這樣一來能夠在不傷害原有建材的前提下,解決潮濕問題。

在空間運用以及設計層面,hesign室內設計師紀雅馨表示,可以創造出新舊元素對比,利用材料做區分,像是金屬、玻璃或是新型的砌磚,賦予老房子不一樣的面貌。

 

一坪換一坪難達成 議員:盼租借容積率  

隨著台灣都市老化的問題持續加劇,內政部營建屬制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例),盼望能加速都市更新的進行,然而大部分地區老屋重建後,就算加入容積獎勵,一坪換一坪還是難達成,城市老化問題,仍待解決。

台北市都市更新示意圖。攝影/顧芷瑄

根據危老條例,房屋屋齡超過30年,並且沒有電梯升降設備就屬於老舊建物定義範疇,而內政部不動產資訊平台統計,全台約有400多萬戶老屋,都市更新勢在必行。

危老條例不但執行速度快,而且小面積就能重建,其中包含的容積獎勵,最高可達40%,為了鼓勵民眾在危老條例上路的三年內申請,其中10%為時程獎勵,時程獎勵也將在202059日到期,屆時便恢復30%的容積獎勵;而根據台北市建築管理工程處資料顯示,危老條例上路至今年10月台北市已有75件審核過關。

台北市危老重建推動師林庭賢表示,危老條例申請時程較短,最快兩年就能重建,相較於都更可能需要花費十年以上;另外,危老條例的申請只需要小面積全體人的同意,不像都更需要需要300坪以上的面積,同時也能避免釘子戶的問題。

林庭賢說到,民眾也相當在意重建後能獲得的坪數,過去常常有「一坪換一坪」的迷思,但是一般來說是很難達成的,以台北市住三區來說,225%的容積率,加上目前最高40%的容積獎勵後,扣除重建所需的成本,事實上大約只能換回原有的70%,因此一坪換一坪實則難達成。

  • 住三區:「第三種住宅區」為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

資料來源/台北市法規查詢系統

台北市議員徐弘庭則認為,危老條例是「治標不治本」,只有在土地價值較高的精華地段才容易達成。

他也提出相關的解決看法,大多數新建築內有三分之一的坪數為公設,讓民眾無法達到實坪換實坪,但若政府放寬法規,改變思考方向,政府將容積率租給民眾,不只能解決現今民眾最在意的坪數問題,未來面對下一階段的重建時,政府就擁有部分所有權,執行都更也會更加容易。